物业公司早期(前期)介入培训.ppt

江苏国信物业管理有限公司 ——早期介入培训 一、早期介入概念 物业管理早期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的早期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 早期介入概念 二、早期介入方式 早期介入方式 早期介入方式 早期介入方式 三、早期介入时期 早期介入的时期 早期介入的时期 四、顾问方式和内容 顾问方式和内容 规划设计 规划设计 规划设计 规划设计 规划设计 规划设计 规划设计 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 规划设计需要注意的问题 五、对施工的介入 对施工的介入 对施工的介入 六、把好工程质量验收关 把好工程质量验收关 把好工程质量验收关 把好工程质量验收关 七、早期介入的风险 早期介入的风险 早期介入的风险 早期介入的风险 八、早期介入的配合沟通 早期介入的配合沟通 早期介入的配合沟通 早期介入的配合沟通 早期介入的配合沟通 谢谢！  其他功能。防火、防盗、访客等系统，购物活动场所、绿化道路、围墙护栏等环境，邮政、交通、通讯等功能。 信报箱 活动场地 绿色的围墙护栏  以人为本的活动休闲区域 。 绿地上的活动场所 底层架空可作为活动场所 楼间的活动场所  ④安全性 有条件小区、大厦尽量设计成“封闭型”以利治安管理  利用智能化监控系统做到人防、机防相结合，减少损失。  装修材料除了美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料。 道路要人车分流 。 人车分流，行人有自己的道路系统  ⑤节能性 注意各种节能材料的运用 公共区域照明尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不要一个开关控制一片灯，应按功能、节能配备开关（比如按照不同时间段，分别用开关控制路灯） 物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。1、指导施工单位把好质量关物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。 2、掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题（一年使用期除外）。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幅物业的内部结构、管线布置、房间大小等做到了如指掌。这对物业管理开展奠定良好的基础。 房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久化给管理带来的障碍是巨大的，所以物业管理公司进行工程验收时，必须细致入微。 1、组织验收小组由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。比如：主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接日期与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准准备竣工验收的表格资料房屋接管验收表机电设备按盘验收表 等等  2、竣工验收内容通常竣工验收分为四次隐蔽工程验收——被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程。分期验收——是指分期进行的工程项目或个别单位工程，达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。单项工程验收——是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位向建设单位发出交工通知，而进行的验收。全部工程验收——整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。  1、项目接管时风险。物业管理在早期介入时，房地产项目还处于可行性研究阶段，此时物业建设单位根本无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标。有的物业管理企业还没确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。 2、专业服务咨询时风险。早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的