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三四线城市购物中心行业分析报告 一、从供给看：低线城市的购物中心竞争尚不充分 2 1、全国连锁型购物中心尚未大举布局低线城市 2 2、低线城市商业多为传统百货业态，购物中心竞争力凸显 4 3、网络普及率和消费习惯限制下网购冲击在低线城市并不突出 6 二、从需求看：对新型商业综合体的需求迅速增长 9 1、低线城市居民的绝对购买力水平在快速增长 9 2、低线城市居民享有低房价带来的高消费率 11 3、低线城市居民消费升级显著，滋生品牌消费需求 12 一、从供给看：低线城市的购物中心竞争尚不充分 根据调研以及各地区统计局信息整理，我们发现，国内目前地级市、县级市的商业中心供给量并不大，商业业态以超市、百货、沿街专卖店以及批发市场为主，此外，受限于老城区的道路狭窄以及居住环境拥挤，大多数城市都拟定新城开发计划，而新城区建设环境可以充分满足大型购物中心、综合体项目等苛刻的物业条件。因此，在城镇化浪潮下，地县城市的老城区改造和新城区建设或将为一站式购物中心提供快速发展的机遇。 1、全国连锁型购物中心尚未大举布局低线城市 根据购物中心产业资讯中心统计，选取北上广深四个一线城市，36 个城市为二三线城市样本，截止2011 年底我国购物中心区域分布为：一线城市购物中心数量为821 家，占比29%，二线城市为1440 家，占比为50%，三线城市为588 家，占比仅20%。而最新发布的《中国购物中心发展报告2012-2013》显示，按开发面积计算，排名前四位的开发商（CR4）占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而CR10 仅为10.8%，成熟市场国家，购物中心行业集中度一般在50%以上。我们认为国内购物中心市场具备两大特点：第一、目前依然集中于一二线城市；第二、行业集中度偏低。 国内购物中心行业集中度不高 我们统计了主要的连锁购物中心品牌，包括万达广场、世纪金源、恒隆地产、凯德置地、中航地产、中粮集团、华润万象城等等超过150 家购物中心数据，用此样本局部呈现全国连锁型的购物中心企业目前的区域分布格局，并根据2012 年最新公布的城市级别划分标准对旗下门店所属区域进行分类。 全国连锁型购物中心仍主要分布于二线城市，低线城市竞争较为缓和。样本内，二线城市购物中心数量占比达到了50%，四线城市购物中心占比不到8%。并且从目前全国连锁购物中心企业的扩张布局来看，大多商业地产公司的项目仍主要集中在一、二线城市，低线城市尚未成为主力商业地产公司的重点扩张区域。 全国连锁购物中心企业区域分布 全国连锁购物中心企业区域分布 低线城市市场空间广阔，逐渐成为购物中心项目的扩张优选区域。我们分5 个时间段分别统计新开项目区域分布以及平均单店面积，我们发现尽管目前三四线城市购物中心总量占比不大，但自2004 年以来，新开购物中心在三、四线城市的占比逐渐加大，项目开始向低线城市渗透，此外，新开项目的单体建筑面积逐步由10 万平米以下，向20-50万平米的大规模城市综合体迈进。我们认为，相比一、二线城市的激烈商业竞争环境，三四线城市已逐渐成为购物中心项目的扩张优选，同时项目体量的增大也一定程度上说明了低线城市的商业容纳力在迅速增强。 全国连锁购物中心企业新开项目 全国连锁购物中心企业新开 加大向低线城市布局比例图 项目平均单体面积逐步增大 整体来看，我们认为全国连锁型购物中心品牌尚在形成中，而目前具备较强开发实力与运营经验的购物中心开发商其业态下沉趋势尚未大量覆盖三四线城市，区域性的、有实力的本土购物中心经营者具备较大的发展空间。 2、低线城市商业多为传统百货业态，购物中心竞争力凸显 我们同样统计了全国连锁型百货企业，包括：王府井、银泰百货、金鹰商贸、天虹商场、百盛百货、新世界百货、茂业百货、大洋百货，总计超过300 家单体店数据，分析目前国内传统百货企业目前的下沉格局。 传统百货已布局低线城市，但多为同质化小百货。与购物中心相类似，尽管全国连锁型百货企业目前门店中有70%以上分布于一二线城市，但近年来也加快了渠道下沉的节奏。2010-2012 年，全国连锁百货企业新开的百货店中位于三四线城市的占比达到了45%。而从新开百货平均单店面积变化趋势来看，2000-2012 年新开门店的平均单店建筑面积位于3-4 万平米之间，经营体量并未显著扩大，渠道下沉仍以小体量传统百货为主，且类似的定位使得低线城市中传统百货陷入低效的同质化竞争。 全国连锁百货企业区域分布 全国连锁百货企业区域分布 全国连锁百货企业新开项目 全国连锁百货企业新开项目 加大向低线城市布局比例 平均单体面积位于3-4 万平米之间 相比传统小百货，大体量的一站式购物中心竞争力凸显。全国连锁型百货企