第四章房地产投资分析.pptVIP

可行性研究的含义与目的 可行性研究的依据 可行性研究的阶段划分 可行性研究的主要内容 一、可行性研究的含义与目的 可行性研究是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的调查，对拟定的各种可能建设方案或技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性等进行技术经济分析、比较和论证，由此得出该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 五、可行性研究的主要内容 项目概况（背景） 主要包括项目名称、地址、现状、周边环境、项目构成、项目主要建设内容、合作单位、自然条件、可行性研究的依据、投资总额、总工期等。 市场调研与分析 宏观方面（总体经济运行状况、利率、金融、政策等）、微观方面（居民收入、预期等）、房地产需求（不同物业需求、细分市场需求等）、价格等 开发项目场地情况与开发条件 待开发场地是生地还是熟地，如果是生地或者是毛地，则要了解土地使用情况；地面上的人口、基础设施、地面上建筑物、构筑物分布与数量情况；地下管线及其它设施情况；是否需要拆迁以及拆迁补偿安置方案与费用设计等。 规划设计方案 根据强制性规划方案（政府规划要求）制定项目具体规划方案，包括建筑用地性质、建筑容积率、建筑密度、绿化率、层高等一些主要指标以及项目组成（如商住、商业等的比例与组成，普通住宅还是别墅及其组成等）；还有建筑物的空间布局，以及停车场、人行道设计等。 理论部分 房地产市场的特征 房地产市场的一般运行规律 房地产市场的周期性循环波动 应用部分 房地产开发项目中市场分析的具体内容 房地产市场是房地产权益的交易市场。房地产交易的对象实质是附着在每一宗具体房地产上的权益而不是简单的土地或物业本身。 房地产市场是区域性市场 房地产市场交易复杂，需要专业顾问服务 房地产市场的非均衡性和垄断性 房地产市场的投机性。其投机性仅次于金融市场 政府干预性 对金融市场的依赖性 周期波动性 从世界房地产发展史看，房地产市场的发展有一定的规律性。本处介绍房地产市场分析的租金原理和在此基础之上的房地产市场研判的四象限模型，从一定的理论角度认识房地产市场及其特征。 第Ⅰ象限 第一象限有租金和存量两个坐标，曲线表明在给定的经济状况下对房地产的需求数量在多大程度上取决于租金 如果不管租金如何变化家庭或企业所需要的房地产数量不变(非弹性需求)，那曲线则会变成一条向上的直线；如果需求量对租金特别敏感，则曲线就会与水平轴平行。若社会经济状况变化，则整个曲线就会移动。当经济增长时曲线向上平移，需求增加；当经济衰退时曲线向下平移，需求减少。为达到需求量D和存量S的平衡，必须确定适当的租金水平使需求量和存量达到均衡。需求是租金R和经济状况的函数。 市场达到平衡时，D（R，经济状况）=S 第Ⅱ象限 第二象限代表了投资市场的第一部分，有租金和价格两个坐标轴。两个坐标轴之间射线的斜率即代表了房地产资产的资本化率；租金和价格的比值是当前投资者为继续持有物业所需要的收益率。 一般地，资本化率的确定要考虑四个方面：经济活动中的长期利率、预期租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和国家对房地产的税收政策。当射线顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。该象限的目的是通过租金水平R和资本化率i来确定房地产资产的价格P。 收益资本化的基本公式：P=R/i。这是一个无限年的所有收益的折现，其中假定未来的收益（租金）保持不变，且利率不变，则当前的资产价格可以此公式推算。如果是有限年，则公式可以变化。 第Ⅲ象限 第三象限是房地产投资市场的另一部分，有价格和开发建设量。它可以反映房地产资产价格的增加对市场租金、价格、成本和存量的影响。 曲线f(C)代表房地产的开发成本。 这里假设开发成本随着开发活动 C的增多而增多。当价格和开发成本相等时对应着一个平衡的开发数量，如房地产实际开发的数量小于此平衡数量，则开发商可获得超额利润，而实际开发数量大于这个平衡数量则开发商无利可图。 开发商的最优选择是其新的开发活动C应保持一个水平，即物业价格P=开发成本f(C) 第Ⅳ象限 第四象限中的年新开发量(增量)C转换为房地产资产的长期存量，导致房地产总存量变化为△S，它是一定时期内新开发房地产的数量减去房屋拆除所形成的存量减损的差额。 利用上面的四象限模型，可以分析宏观经济对房地产市场的各种影响。经济增长与萎缩、长期利率或其他因素的变化可能导致房地产资产的需求发生变化。 无论是哪一种因素的影响，借助模型可以确定哪一个象限受到影响，然后在其他象