房地产开发与经营.doc

第一章 绪论 第一节 房地产开发与房地产经营 1 房地产开发——指在依据本法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2 房地产开发的特征：1）全面系统性 2）广泛联系性 3）风险与效益并存 4）地域性 3 房地产开发的分类：1）成片开发（成片旧城改造，成片新城开发，农业地产开发，旅游地产开发）2）单项开发（土地开发，房屋开发） 4房地产经营——狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务等活动，范围主要是流通领域；广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、土地使用权出让、转让等进行的有目标有组织的活动，范围贯穿生产、流通、消费的全部过程。 5 房地产经营的特点：1）交易形式的多样化 2）交易对象的位置固定性 3）经营对象的限制性4）售后用途的约束性 5）产权关系的复杂性 6）供求关系调整缓慢性 6 房地产经营的分类：1）地产经营 2）房产经营 3）服务经营 4）房地产综合开发经营 7 房地产开发与房地产经营的关系：1）广义理解，两者本质一致，侧重点不同 2）狭义理解，两者相对独立 3）房地产开发以房地产经营为核心 4）房地产经营以房地产开发为基础 第二节 房地产开发程序 8 房地产开发的基本程序包括什么：1）投资决策分析阶段 2）依法取得土地使用权阶段 3）可行性研究阶段 4）前期准备阶段 5）实施阶段 6）销售阶段 9 投资分析阶段包括什么方面：1）开发设想的形成 2）环境分析与机会选择 10 前期准备阶段的内容包括什么：1）资金筹措 2）项目招投标 3）规划设计 4）项目报建 11 房地产开发的主要参与者包括哪些：1）房地产开发企业 2）投资公司 3）建筑承包公司 4）质量检查单位 5）政府建设主管部门 6）金融机构 第三节 房地产经营的基本环节 12 房地产经营包括哪些环节：1）房地产产品形成环节 2）房地产产品流通环节 3）房地产产品消费环节 13房地产产品流通环节经营包括哪些方面：1）房屋销售 2）房屋租赁 3）房地产抵押 4）房地产典当 5）房屋置换（所有权转换/使用权转换） 第二章 房地产开发与经营基本理论 第一节 房地产开发与经营策略分析 1 房地产开发与经营策略包括哪些：1）产品策略（明确开发项目、确定开发规模、确定开发方式） 2）市场开发策略（包括开拓型、渗透型、产品开发型、多角型；前两者针对老产品，后两种增加新产品或使老产品更新换代） 3）价格策略（高价策略：短时期内获得较多利润，收回投资；低价策略：扩大市场面和增加市场占有率；均衡策略：供给曲线和需求曲线交点处的价格为均衡价格） 第二节 房地产开发与经营决策理论 2 构成决策问题的基本条件是什么：1）有明确的目标 2）有两个以上可供选择比较方案 3）有评价方案的优劣标准 4）有真实反映客观实际的信息 3 房地产开发与经营的原则是什么：1）遵守政策法规的原则 2）经济效益的原则 3）风险意识的原则 4）定性分析与定量分析相结合的原则 4 房地产开发与经营决策的类型包括哪些：1）确定性决策（投资利润率、投资回收期、净现值、内部收益率、效用费用分析法、线性规划法用于确定型决策）2）风险型决策（常用的决策方法是决策树法，判断的准则可以采用期望值法、净现值期望法、最大可能法；期望值法指其中期望收益值最大的方案为最佳方案，净现期望值大于零的方案都可以考虑，如果都大于零，则净现期望值最大的方案为最佳方案）3）不确定型决策（常见不确定型决策方法主要有大中取大法（称为乐观主义准则，找出各方案在各种状态下的最大收益值，再从中找出最大收益值，其对应的方案为最佳方案）、小中取大法（称悲观主义法，从每个方案中选择一个最小损益，然后从中选择一个相对最大者，其所对应的方案就是较好方案）、最小最大后悔值法（最大收益值与其他方案的收益值之差所形成的损失值，然后选最大后悔值最小的方案作为满意的方案） 5 房地产开发与经营决策的程序包括哪些步骤：1）发现问题 2）确定目标 3）拟定方案 4）分析评价 5）选择方案（是中心环节，也是决策者的重要职责） 6）实施追踪方案（反馈控制、追踪决策） 6 好的决策目标应该满足的要求：1）针对性 2）明确性 3）层次性 4）可行性 7 拟定方案的注意点：1）整体详尽性 2）相互排斥性 8 分析评价包括哪些方面：1）限制性因素分析 2）潜在问题分析 3）综合分析 第三节 房地产开发与经营新理念（开发理念、经营理念） 9 实现节约型房地产开发的途径：1）强化集约利用土地，提高土地利用率（推行严格的土地保护制度；开展土地利用规划；开展农村集体建设用地整理） 2）积极推进原材料节约 3）大力推进建筑节能 4）整合优化利用城市建设资源 10 房地产资产是房地产形态的资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。 11 经营性物业资