房地产开发与经营考试重点整理.doc

房地产开发与经营复习重点 第一部分 1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。房地产包括土地和建筑物。 特征： 1位置固定性：不可移动性 2寿命长久性：经济寿命的可延续性 3用途多样性：适应性 4独一无二性：不一致性 5数量有限性　 6易受限制性：需要管理 7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益 8价值高大性 9 难以变现性 10保值增值性　　 2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 特点 1）房地产业投资大、周期长、效益高 2）房产、地产交易的不可分割性 3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性 4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约 3、房地产业的分类： 一、房地产开发经营业。 二、房地产服务业 一）物业管理业。 二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业 4、简述我国房地产业的发展过程 1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。 2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。 3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。 4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。 发展现状： 1、1992年－1993年6月：房地产热 2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控 3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策 4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展 5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控 6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市 7、2009年6月－ 2010年4月：房地产价格快速上涨 8、2010年4月－今 ：房地产价格调控 5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。 房地产估价业：分析、测算和判断房地产价值并提出相关专业意见。 房地产经纪业：帮助房地产出售者、出租人寻找房地产购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。 物业管理：对已建成并竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务 6、房地产业的作用 1）可以为国民经济发展提供重要的物质条件。 2）房地产业关联度高、带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。 3）可以改善人民的住房条件和生活环境 4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变城市落后面貌。 5）有利于优化产业结构，改善投资环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。 6）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业。 7）可以增加政府财政收入。 7、我国房地产业发展的前景 1、城市化快速发展，房地产业也将快速发展 2、住房产品由安置型向康居型发展 3、居民储蓄增加，房地产有效需求增加 4、大中城市的市政建设、旧城改造，对居民住宅建设提出了巨大需求 5、国家大型工程建设也将带来巨大房地产需求 第二部分 1、房地产开发经营业：是根据城市经济社会发展的计划，房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、 社会效益和环境效益为目的的综合性的生产经营活动。 分类：按区域性质（新区开发经营、旧区再开发）、开发规模（单项、小区、成片）、开发对象（土地开发经营、房屋开发经营、房地产综合开发）。 特征： 1、综合性（最本质特征） 2、很强的时序性：产品形成的顺序；投资决策、前期准备、施工建设、竣工验收、房屋销售等，审批手续有顺序。 3、开发过程的长期性a决策、规划的长期性；b资金筹措的长期性；c施工建设的长期性。普通项目需2－3年，综合性项目需4－6年，甚至更长。 4、地域性：a由其不可移动而造成；b微观、宏观都体现出不同的地域特征：微观上项目受区域地段的影响较大；宏观上投资地区的社会经济特征对项目的影响很大。 5、高风险性：资金风险；产品风险；市场风险；工期风险； 6、高成本性：形成对金融机构的强依赖性。 2、房地产开发经营通常分为8个步骤： 提出投资设想 细化投资设想 可行性研究 获取土地使用权 合同谈判与协议签署 工程建设 竣工交用 物业管八个步骤归纳为4个阶段： 一、投资机会选择与决策分析阶段： 项目选择：根据获得的信息，选取几个较理想的项目，包括选址、筹资、配套、建设等。获取信息渠道：政府部门、消费者、竞争对手、咨询部