房地产纳税评估26项指标测试.doc

房地产纳税评估26项指标测试 一、地产评估特征： 1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。（例如：销售收入变动率无意义） 2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。 3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。 二、收入方面（四个收入类型） （一）销售收入 1、未完工开发产品收入 2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入 3、完工开发产品销售收入 （二）预租及租金收入（财税【2010】121号） （三）视同销售收入 （四）股权转让及股息红利 三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失） 1、地产企业七大计税成本扣除步骤 2、一些具体项目的扣除解读 四、土地使用税时间 1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 五、26项评估测试指标 1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%） 企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税)?÷本期收入×100% 2、售房收入营业税测试 A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站×均价×5% B、理论缴纳数据=（预收账款期末数－预收账款期初数＋本期营业收入）?×5% C、实际缴纳营业税 第一，若B?＜A，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。实际是销售面积比对； 第二，若C?＜B，则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。 以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。本测试同样适用于企业所得税的收入。 3、其他应付款变动率测试（预警值：超过20%或者绝对值较大） 其他应付款变动率=（其他应付款期末余额－其他应付款期初余额）÷其他应付款期初余额×100% 第一，售房收入在“其他应付款”挂账，不计收入，是地产企业最经常的违法问题； 第二，其他应付款—定金（国税函发【1995】156号文件）； 第三，其他应付款—代收款项； A、营业税（实施细则第13条、国税函【2004】69号） B、企业所得税（31号文件第5条） C、土地增值税（国税发【2009】91号文件第28条） 第四，其他应付款——大额借款，尤其是向老板借款，往往可能是非法预售； 第五，其他应付款——借个人款项，也可能是接受虚开发票资金链条的需要。 第六，其他应付款——个人（真借钱），如果有民间借贷，查看支付的利息是否有正规发票，如果没有正规发票，一是不允许在企业所得税前扣除，二是要代扣代缴个人所得税。（国税函【2009】777号） 4、销售佣金倒推收入测试 A、企业支付的销售佣金：来源于销售费用明细账 B、企业支付销售佣金比率：来源于《代销合同》 C、测算销售收入=销售佣金÷佣金比率 D、当年售房收入=（预收账款期末余额－预收账款期初余额＋营业收入） 分析：如果D＜C，则很可能是企业隐瞒已经销售的收入未上账。 5、视同销售收入测试 A、营业成本：来自企业所得税纳税申报表 B、存货变动=（期初存货﹢本期开发成本－期末存货） 分析：如果A=B，正常； ?????如果，A＞B，则可能虚增成本，结转成本不准确； ?????如果A＜B，则可能存在企业存货减少应视同销售收入的情况；?? ?????第一，借：应付账款，贷：开发产品（工抵房） ?????第二，借：营业外支出，贷：开发产品（实施细则第5条） ?????第三，借：应付股利，贷：开发产品（国税函【1997】387号） ?????第四，借：长期股权投资，贷：开发产品 企业所得税（三个原则）、营业税（财税【2002】191号）、土地增值税（财税【1995】48、财税【2006】21号）、契税（财税【2012】4号）、个人所得税（国税函【2005】319、国税发【2008】115号、国税函【2011】89号） 思考：如果企业“工抵房”根本不记账呢？（比对销售部门销售明细表与财务部门销售明细表，并现场查看楼盘） 6、未完工年度所得税测试 适用类型：单地产项目处于未完工阶段 A、理论应纳企业所得税=（预收账款期末数－预收账款期初数）×（预计计税毛利率－5.6%－土地增值税预征率－理论收入费用率5%）×25% 例如：预收账款变化数为1亿元，预计计税毛利率为20%，土地增值税预征率为2%，则应纳