浅析建筑成本与城市价房的关系.doc

浅析建筑成本与城市房价的关系 1.前言 　　最近，煤、电、油等能源价格上涨，导致钢材、水泥等建材涨势明显。自2009年6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元；自7月1日起，全国销售电价平均提高2．5分钱。以钢材价格为例，南宁市场售价与去年同期相比涨幅明显。直径12毫米的柳钢产螺纹钢，2007年2月底时的市场参考售价为每吨3530元，而目前每吨售价为5500元左右；直径为22毫米的3级螺纹钢在今年初为5000元/吨左右，3月份已上涨至5300元/吨，再到6月初已经涨到了5700元/吨。在建筑主材涨价的同时，人力成本也在上升，以普通小工为例，四年之前日工资不过20元～30元，而现在已经是60元～80元。建筑成本不断攀升对城市居民住宅价格有何影响呢？本文就此进行探讨。 2.建筑成本与城市房价关系各方之见 　　一般说来，房地产的成本包括土地成本、建筑安装成本、利息、管理费、配套费、销售成本以及税费成本等，另外，房价的波动还和购房者的需求变化，房地产商的利润追求等因素关联。因此，房地产开发的成本不该是糊涂账，很多房地产企业都是上市公司，财务报表必须公开，政府出让土地的收入也属于信息公开内容，各种建筑原材料都有明码实价，各种成本都可以通过调查计算得出。 　（1）正方：建材人工价格上涨对楼价影响不大 　　去年以来，建筑用材市场水泥、钢材价格加上人工的飞涨，部分开发商开始心神不宁。多数市场人士表示，成本价格的上扬暂时不会影响房价。业内人士冯先生向记者透露，建材价格和人工成本等上涨确实使一些项目的工程进度受到一定影响，开发成本增加，但目前对房地产价格影响不大。因为土地成本才是开发商最大的成本开支。一大型房地产公司负责人也表示，尽管最近钢材价格、人工价格都在上涨，但暂时不会影响房价。 　　有关研究显示，建筑安装成本占房价的30%~40%，用钢成本则占建筑安装成本的30%~40%，即用钢成本在整个房价中只占到了10%左右。如果钢材价格上涨幅度能控制在20%，对房地产上市公司的毛利率将不会带来大的影响。而据悉，从今年二季度开始，宝钢主要钢材品种吨价将出现500~1000元的不同涨幅。以每吨钢材上涨1000元的最高涨幅来计算，每平方米住宅使用钢材，上涨成本约为50~60元。加上水泥、砖、沙石以及人工成本的上涨，房屋每平方米的建安成本大约上涨200元左右。因此，建材和人工成本在房地产成本中所占比重不是很大，开发商可以通过缩短工期、提前还贷、减少采购成本等途径控制成本。 　（2）反方：部分开发商要承受涨价压力 　　然而有个别开发商则认为，建材价格和人工成本的上涨，对开发商和楼市的影响不容忽视。据某开发商介绍，工程费用分为三大部分：建材、人工费和机械费用。其中三大主要建材：水泥、钢材和空心砖占整个工程费用的40%左右，建材在房地产总成本里占15%左右。现在水泥和钢材的上涨肯定增加了开发成本。他表示一些新建项目会明显感受到成本上涨的压力。他们认为，当前的物价上涨是不争的事实，建筑行业的用工工资也水涨船高，故楼盘的建筑成本上升。 3.建筑成本与城市房价的关系我之见 　　就商品房而言，影响房地产最大的因素主要是土地价格，其次才是水泥、钢材。住房价格是由开发商的成本和利润两部分组成的，也是一种产权价格。但住房价格除了取决于需求方面还存在一个供给价格问题。因为房地产的供给不同于单纯的土地供给，它是一个生产过程，因此必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出来获得合理利润，才能维持再生产过程，因此房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更是卖方愿意出售的价格。 　　土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。 　　在市场机制中，人们对房屋的需求(包括真实需求和投机需求)决定了房价的高低，而房价的高低决定了地价的高低。在“价高者得”的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的。房价预期上涨时，地价也必然上涨，反之，地价必然下降。地价是房价的重要构成部分，对房价的形成有