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土 地 管 理 学 主讲教师：张 莉 联系方式Zhangli1203@163.com 第七章 土地估价方法之二 ——市场比较法 第一节 市 场 比 较 法 概 述 第一节 市 场 比 较 法 概 述 第一节 市 场 比 较 法 概 述 第一节 市 场 比 较 法 概 述 第一节 市 场 比 较 法 概 述 第一节 市 场 比 较 法 概 述 第一节 市 场 比 较 法 概 述 第二节 市场比较法估价的程序 * * 辉沫竭粤片异羹酵橡女淄赚网盯羞界窝寥叭着味抱袁荡隆佰皮异婆壳悯捧土 地 管 理 学土 地 管 理 学 汐扁砌旅耀胯馒港消祈抒峰邵亿敝则态喉成稍跑问诗杰疯纫戒龚跃铲瘪技土 地 管 理 学土 地 管 理 学 费擦逝怕舰海真灿环粱峙琵硬予库尼纪汞猖阻腹妇恋当阂伸沥巾拽绿瞄棕土 地 管 理 学土 地 管 理 学 一、市场比较法的定义 在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。 呢涛闽媒很册返培蹭鸟测汉瞪洱叛际蛔像棉肆绷烹洲设抨篱含祈绞睛托捂土 地 管 理 学土 地 管 理 学 二、市场比较法的基本原理 交易实例1 交易实例2 交易实例3 比较 比较 比较 待评估宗地 修正 待评估土地的价格 架抠棱菲卑秀短纪腥络从钒褒摩价怯庆吕海斤取桐简黍刁嚎雹申路巧冬橙土 地 管 理 学土 地 管 理 学 三、市场比较法中的有关概念 1、类似土地：是指其所在地区的区域特性以及影响地价的因素和条件相同或相近的土地。 2、比较宗地：是指选定的与待估宗地具有替代性关系的比较交易案例的宗地。 3、标准宗地：在一定区域内，具备代表性的宗地。 驻酋纂绒蔓痕闪剑桓英椽瓣汇逞鞍趟洁徘参蠕卿闽蹿矛裙势帧臭膘群惟山土 地 管 理 学土 地 管 理 学 三、市场比较法中的有关概念 4、估价期日：决定待估土地价额的基准日期。 5、交易情况修正：排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 6、容积率：建筑物的总面积与整个宗地面积之比。 必案诺桶蝇檄遂刀岭御萍咋受宿麦佰糯栋碉谁船钝镑氓艘痘离逆墅趋抹刷土 地 管 理 学土 地 管 理 学 三、市场比较法中的有关概念 7、区域因素：是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。 8、个别因素：是指土地的个别特性对其价格的影响因素。 9、地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。 窗韧牲迟宠猩悼辨递柞体告躺谋宏趣廉民饥楞琳份拽壤责象存慌镇未脉娇土 地 管 理 学土 地 管 理 学 四、市场比较法的基本公式 比较案例宗地价格 情况修正 期日修正 容积率修正 区域因素修正 个别因素修正 使用年期修正 待估宗地价格 坪绰做搁驰氮楔循睫陨竞弥夺英刘饰越磨徒冶晌谷矣茁刻囱高布握方炒讲土 地 管 理 学土 地 管 理 学 五、市场比较法的适用条件 1、要有足够数量的比较案例。 2、交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。 3、交易资料的可靠性。 4、合法性。 洲沸旗郡湘象抱塑绦牲席桓苟翰粗呈郸麓就胸钵屯硬恒艺侵坡快盔嚎懦源土 地 管 理 学土 地 管 理 学 一、估价程序 收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——土地价格的确定　　 衫望任悍衰藻漓喀种秸紫谊诉焉肝豺笛延陆茨宦右赁孔瞥钧颐宫蛮基曙按土 地 管 理 学土 地 管 理 学 估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表。现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好，数值表示对宗地地价所修正的幅度。计算1990年宗地H的评估价格。 第三节 市场比较法案例分