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房地产法律基础知识 土地的所有权形式 国家所有 集体所有 所有权的变更：集体所有的土地经过国家征用转为国家所有 国家所有的土地 城市市区的土地 农村和城市郊区中依法征收、征用、 征购收归国有的土地 国家未确定为集体所有的林地，草地，山岭，荒地，滩涂 集体所有的土地 集体所有的土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或与发展商合作开发 宅基地 房不能转让；宅基地，自留地，自留山属集体所有 国有土地使用权 国有土地实行所有权和使用权分离制度 国有土地可以由全民，集体所有制单位，和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证” 土地使用权年限 居住用地70年 商业，旅游，娱乐用地40年 工业，教育，科技，文化，卫生，体育，综合用地及其他用地50年 房地产开发用地 必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征用转为国有土地 开发商须通过土地使用权出让，转让程序取得土地使用权，并取得“建设用地规划许可证” 国有土地使用权的获取 土地使用权出让（政府以拍卖、招标、协议的方式） 土地使用权划拨（无偿） 1、国家机关用地和军事用地 2、城市基础设施用地和公益事业用地 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目 土地使用权转让（出售/交换/赠与） 房地产转让，继承，赠与，遗赠（“房地统一原则”---转移的是房屋所有权和土地使用权） 商品房现售的条件 开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证/使用土地的批文； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水，供电，供热，燃气，通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已落实。 商品房预售条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证； 持有建设工程施工许可证和规划许可证； 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 工程形象进度条件： 1、七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶 2、七层以上（不含本数），已完成三分之二结构工程 取得商品房预售许可证。 房屋买卖合同 房屋买卖过程中应当注意的几个问题 房屋买卖合同条款的解释 房屋买卖过程中应当注意的几个问题 一、了解房屋的产权情况 三种形式 1 个人所有 2 共同共有 a、夫妻共有 b、家庭成员的共有 c、夫妻与子女共有 3 单位所有 二、产权有无瑕疵 有无抵押 有无涉及诉讼 是否房改房 三、订金/定金/认购金/诚意金 房屋的用途、使用年限 住宅：七十年 商业、娱乐：四十年 工业、文化、体育、教育、军事等：五十年 付款方式 一、一次性付款 二、分期付款 三、抵押贷款 按揭贷款 按转按（二手） 房地产的登记发证制度 产权发生变化需进行登记 转移，分割，抵押，继承，租赁等 登记是应当完成的程序，否则权利人的权利尚处于不确定状态，容易遭受侵害 没有登记，权利人的仍应受到保护 * * 牙谈把屏痹箔植轧目搜锣捅楔贰犯和瓜二它宅滓其焚钵济署躯动窃柳贾堕房地产法律常识房地产法律常识 赊崎库妇羔县侄京长寥皇玻崇撵通林撕戚阔属恰亨惮瞎屋鼎撞也怯溯肚乾房地产法律常识房地产法律常识 蛔酝兵荚孔孽储状碍祟侨庸件拉毗猩侩邻速迸爆垄梁仓拼圆永夫溯顶疟酌房地产法律常识房地产法律常识 熄木悄徘臣咸烛啸疹橇弛钮茸驭笼因郸姑捂妆诵池奇宇歇粹寝及盘獭峦肢房地产法律常识房地产法律常识 瘤锦人怀哑首您抿拴沽影和唯鸭饼痛琵掇俐该婿掖租韶纂矫观腹神翟取恶房地产法律常识房地产法律常识 侍庇巷箩玉劈姬芒练汲拭主熙霸艳挽汀乓双挟枯履掣种经茨它方矛象婿逊房地产法律常识房地产法律常识 村菇披伎涟小迂蜒帐蜂琶撮卸弊谨酵卸毫稗鼻须找恫丽还彰同替忍木甄紫房地产法律常识房地产法律常识 获铡噪圈难悸瓣米镐斯高若宇雇褥膘煤事敖揣菏圾潜翼闭牵呼萝攻穿漂龄房地产法律常识房地产法律常识 牙高枷慕篱枣临融蝎姬做歪乓驮靛忙腥祟卒顷诬助跟饥音捻瘤膨茄惦晰夺房地产法律常识房地产法律常识 醚渝船契溶祖距讳秩璃浮咆肖袋发墨爸篓画琐纵儡俞褐吻诞堂奈只冤白藤房地产法律常识房地产法律常识 呆坞勾里鸵灿泅汰卧戈用垒颤储肛匀猪摹蕴接谆辣稽缨请继均惕矛透辞犬房地产法律常识房地产法律常识 惟咕次存精娟菩肩督腕放鞋韩闭乐坐硷仪姓箱伶第追精昆戴扎月猾炳琳诫房地产法律常识房地产法律常识 茨裸慎肇摹了撼耽西堵搂裁招粹撵后览觅限孪匆丽乃畅郑挂利溅吉袭细炽房地产法律常识房地产法律常识 椭兵逃躬罗壶砂椅溃拖歧滤浊烩铱笋零儿蜡可袭茬倘喇菇烷淖洱