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土地价格的概念 掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征 熟悉：不同类型土地价格及特征 了解：我国土地价格评估的发展历史 1．土地价格概念 (1)土地价格的内涵 (2)我国土地价格的形式 2．土地价格的特征 3．不同类型土地价格及特征 (1)土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他项权利价格（按土地权利分类）的特征 (2)交易价格、理论价格、评估价格等（按生产方式分类）的特征 (3)基准地价、标定地价、监测地价等（按管理目的分类）的特征 (4)土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等（按结果表示方法分类）的特征 (5)生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等（按土地形态划分）的特征 (6)拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等（按土地交易方式划分）的特征 (7)买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等（按使用目的划分）的特征 (8)监测地价等其他一些划分方法形成的土地价格的特征。 4．我国土地价格评估的发展历史 一、土地价格的内涵与外延 1.土地价格是土地经济作用的反映，也称地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。 2.土地价格存在的根源是绝对地租。决定土地价格高低的一主要因素是级差地租。完整的土地价格定义应包括估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型等内容。 3.土地价格具有如下特点：土地价格高低不由生产成本决定、土地价格形成时间长且相对比较困难、资本有机构成的提高导致地价呈上升势态 、土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。 用公式表示：土地价格=地租／利息率。所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。 4.土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同、形成时间不同、地价具有明显的地区性和地域性、地价形成市场的不充分性、地价呈总体上升趋势； 5.土地价格的高低不由生产成本决定，主要由土地的有效需求决定；土地一般不具有折旧现象。 二、我国土地价格的形式 (1)根据土地市场状况，对一定区域内的土地收益或交易价格等进行归纳整理，形成的区域平均价。 (2)政府确定实施优先购买权、防止地价暴涨、提前收回土地使用权确定补偿额、优先使用权等管理措施所依据的地价标准。 (3)清产核资中反映单位和个人占用土地资产量的地价标准。(4)股份制企业中土地作价人股的地价标准。 (5)政府出让土地使用权前确定的最低价和期望成交价格。 (6)政府出让土地使用权的出让价格。评估国有土地使用权出让价格时，应遵循土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准、采用两种以上的方法进行评估、搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性等要求。 (7)单位和个人有偿取得的土地使用权转让、出租时形成的转让底价和交易价格。 (8)土地作为单位或个人的财产，为债务人取得贷款或为他人贷款提供担保时的抵押价格。 (9)国家将土地作为财产对其征收有关税收时的课税土地价格。 地价管理的作用可表现在防止地价暴涨、防止地价暴跌、防止国有土地收益流失等方面。地价管理政策要与相应的地价管理制度相配合，在土地市场上才能发挥作用。 三、土地价格的主要特征 1．土地价格是权益价格 土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。土地价格是土地收益、土地权利的购买价格。 2．土地价格不由生产成本决定 土地价格不是土地成本的货币表现、不依生产成本定价。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资、回收、应得投资收益 ，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。 3．土地价格主要由土地需求决定 与一般商品的价格决定一样，土地价格也受土地市场的供给与需求共同决定。但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。 4．土地价格呈上升趋势 地价上升的速度高于一般商品价格上升的速度，主要由两方面的原因造成：首先，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，同时社会经济的发展和人口的不断增加，对土地的需求总是持续增加的，因而地价不断上涨； 其次，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态