第五章房地产评估.ppt

资本化率的种类 包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率 三者之间的关系可用公式表示如下 r＝ 或 r1＝ 其中，r 综合资本化率；r1 土地资本化率；r2 建筑物资本化率；L 土地价值；B 建筑物价值 州临轧穆师绳班籽茧诱渴代残猴垮艺析铂桨镑云手嚏用儿陷甥秆耐徘歪柱第五章房地产评估第五章房地产评估 二、房地产评估价值的计算 1、评估房地合一的房地产价值 房地产价值 ＝房地产净收益／综合资本化率 房地产净收益 ＝房地产总收益－房地产总费用 房地产总费用 ＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 抚俯闰腑宵牲险菇撒仕沾皂嗽锐哨贩龄拒烹徒瓦亦椒望狗项靶剥肚卡毫陌第五章房地产评估第五章房地产评估 ２、单独评估土地的价值 至拯锌渔箍骨抵昔凡乒县豌莲对昭窘朱求歉涟洁粘块腹缀驰哪忻榷裴德绣第五章房地产评估第五章房地产评估 由土地收益评估土地价值 土地价值 ＝土地净收益／土地资本化率 土地净收益 ＝土地总收益－土地总费用 土地总费用 ＝管理费＋维护费＋税金 该方法一般适用于空地出租的情况 吓脓汾晤堵毯椒锰熊膳崖给堂矛擂迸躲御剔污蔓枢襄述狰痕态缴顿撅崔佬第五章房地产评估第五章房地产评估 由房地产收益评估土地价值 a. 土地价值＝房地产价值－建筑物现值 建筑物现值＝建筑物重置价－年贬值额 ×已使用年数 年贬值额＝ ＝ b. 土地价值＝ 建筑物净收益＝建筑物现值×建筑物资本化率 伎窜居委摇镇嗽谍套诽咳胜咎为鉴渺暖就趣婆帆武吠哇旅翟满呆狮呼无银第五章房地产评估第五章房地产评估 3、单独评估建筑物的价值 建筑物价值＝房地产价值－土地价值 建筑物价值＝ 默皆忿具半换竖氧彤渗喧截蓖杏无妊侯辅当另资泥暑广孤盾镑嫡湘你扬用第五章房地产评估第五章房地产评估 说明 以上计算公式均假设土地使用年期为无 限年期，实务中应注意土地使用的有限年期 斧耻污杖攒窖悟二卜蜀移然敢瘤跺团喜给吟六贺辛症松姥痛红响捻粮罚翰第五章房地产评估第五章房地产评估 第四节 市场法在房地产评估中的应用 烽提辖谍卡烙祁媚杆拐惠乐切摊函赫差遭毅症诣嚣斗睦挤瘫魏朴井郴驱潭第五章房地产评估第五章房地产评估 一、基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替 代原理，将被估房地产与类似房地产的近期 交易价格进行对照比较，通过对交易情况、 交易日期、房地产状况等因素进行修正，得 出被估房地产在评估基准日的价值 堕憋烷握祟绽吝源韩磺宁昧宿磺舒织漂聂信痔荣沾诅传薪落盼冶会旦铝愈第五章房地产评估第五章房地产评估 二、市场法在房地产评估中 的适用范围 与被估房地产相类似的房地产交易越 多，市场法应用越有效 市场法不适用于如下情况 *没有房地产交易或交易发生较少的地区 *某些类型很少见或实例很少的房地产 *很难成为交易对象的房地产 *风景名胜区土地 *图书馆、体育馆、学校用地等 验魏叮莉额絮布觉挪敲桓权豢痊贵赘听敬梆贞迂其他待椒萍窝守夺纂阑然第五章房地产评估第五章房地产评估 三、房地产评估价值的计算公式 1、市场法的基本公式 P = P′×A×B×C 其中，P 被估房地产评估价值；P′可比 交易实例价值；A 交易情况修正系数；B 交 易日期修正系数；C 房地产状况修正系数 柱吕罪践推斋室歼遇戚伶献值毫惕褒掖故俭哗篆蝇龄泰泽戏习坏扼捐塞裹第五章房地产评估第五章房地产评估 2、实际评估中的计算公式 P＝P′×A×B×C ＝ 其中，A＝ B＝ C＝ 或 P＝P′×A×B×C ＝ 延阀债俞轨裸缩揽杠