丽都水岸的海外基金开发模式.docVIP

丽都水岸的海外基金开发模式 开发模式三段论[城市建设的竞争在于吸引海外投资者的竞争之中。]新世纪的我国城市经济要取得大发展，就必须紧紧抓住投资环境建设这个主题，促进对内对外两个开放，做好扩大利用内资外资两篇文章，只有这样才能真正加快自己的现代化建设与国际化进程。 [海外投资的真正价值在于其带来的新的投资理念、经营模式、乃至市场规范。]相比内地越来越庞大的房地产市场，海外基金实际在整个投资总量中所占比例至少目前还比较小，当前海外基金真正的价值应该是带动内地房地产基金和房地产信托业的发展，依靠海外基金带来新的投资理念和经营模式乃至市场规范，促进内地房地产投资市场的发展。 [专业化项目管理企业的出现使投资商和经营商分离，这也是保守的ING投资丽都水岸成功的关键所在。]世界前100强的企业中很难找到开发商的身影，而诸如ING、美林、摩根这样的投资商却榜上有名。与之相比，中国地产界缺乏投资商，而中国地产的真正起飞是要靠投资商推动的。专业化项目管理企业的出现则解决了投资商的信任问题，从而加快了海外资本的投资步伐。 前进路上：发掘增长良机、善用外部力量——城市建设的竞争在于吸引海外投资者的竞争中 ??? 纵观国际国内现代化水平与国际化程度比较高的城市，它们无不是国际资本的重要集结地。例如，仅仅在美国前世贸中心大楼内就云集了来自世界各地的800多家贸易机构、金融机构和跨国公司的办事机构；经济最发达的美国也是世界上吸引外资最多的国家，其利用外资总量占了整个世界的1／3；国内上海、北京、深圳、天津、广州等发展程度比较高的城市，也是吸引世界五百强跨国公司和国内大集团投资最多的城市。因此，新世纪的我国城市经济要取得大发展，就必须紧紧抓住投资环境建设这个主题，促进对内对外两个开放，做好扩大利用内资外资两篇文章，只有这样才能真正加快自己的现代化建设与国际化进程。 北京市利用外资状况[2008年奥运会、中国蓬勃发展的经济已成为北京房地产市场吸引外资的主要因素。]??? 近两年，跨国公司在京投资有新进展。到2004年，跨国公司在京设立地区总部已达25家；投资性公司累计达122家；北京市审批并认定的独立研发中心达到8家。此外，17家投资性公司和跨国公司大量增资，增加投资8.58亿美元。 ??? 仲量联行北京投资部负责人高世斌指出，2008年奥运会、中国蓬勃发展的经济已成为北京房地产市场吸引外资的主要因素。与其他繁华都市相比，北京能提供相对高的租金收益率和相对低的资本价格。同时，广告、银行、旅游等行业的日益放开，导致外资对中国房地产业最根本的需求。来自新加坡和香港的发展商，以及美国和欧洲的基金正成为北京房地产市场的主导外资力量。预计到中国投资的海外投资者来源将不断扩大，并且他们会更加愿意考虑长期策略，随着投资手段的丰富，如房地产信托投资基金等的出现，将增强中国房地产业投资的流动性和透明度。 海外基金与REITs对高档住宅的投资[在高档住宅投资中，REITs等海外基金采用整体购买之后长期持有、以获取租金作为投资回报的模式。]??? 最近一段时期，众多海外基金包括REITs在内频频涉足北京房地产市场，对于适宜投资增值的高档住宅产品，投资热情始终没有衰减。事实上，在海外房地产投资市场中，REITs的投资方向中始终包括高档住宅。全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，缩写为NAREIT）2003年根据具体的房地产类型，把房地产投资基金细分为九大类，具体如下所示：??? 目前国内房地产投资市场中，REITs等海外基金投资模式主要有三种：其一，参与项目开发，基本上从前期拿地、策划、建设施工到销售全程参与，采用合作入股等模式，这方面以荷兰ING、摩根斯坦利、新加坡政府投资公司（GIC）等为代表。这种方式具有诸多有利之处，但是需要对内地的经营环境有深入的了解与认识。其二，采取投资收租模式，投资建成的高档项目，长期持有，依靠收租盈利，这基本上是目前美国房地产基金的主流模式，此外也可能向上游延伸，直接开发建设此类项目，建成后再出租经营。最后，可以说另外一种比较独特的形式就是不良资产的处置。高盛、摩根斯坦利与德意志银行等国际大型投资银行比较精于此道。??? 在高档住宅投资中，REITs等海外基金的投资模式基本上以第二种模式为主，这也是REITs发展的主流方向，即整体购买之后长期持有、以获取租金作为投资回报。因此REITs等海外基金比较关注服务式公寓，尤其是整体出售的统一物权项目，对于供零散出售的项目，显然兴趣不大。 海外资金包括REITs在内，对北京市场高档住宅投资案例中比较经典的有很早就进入中国的欧美地产商--美国汉斯地产在北京开发的高档住宅公园大道，该项目由汉斯公司