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成都天地芳苑开发区车库评估报告书 公告日期：2011年11 资产评估报告书声明（略） 西南资产评估事务所受天地芳苑开发商的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立，公正，客观的原则，按照公认的资产评估方法，对以出售的车位的价值进行了评估工作。本次评估的价值类型确定为市场价值。本次评估采用市场法和收益法该生产线进行了评估，经实施资产评估程序和方法，天地芳苑的车库单个车位价值于资产评估基准日的评估价值为 万元。 本报告专为委托方及本报告所列明的评估目的的使用者使用，评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，不得随意向其他单位和个人提供或公开。 本资产评估报告的有效期为一年，自评估基准日起计算。 评估机构名称：西南资产评估事务所 资产评估报告书摘要（略） 资产评估报告书 一、委托方、资产占有方及其他报告使用者 本次资产评估的委托方及产权持有者是成都天地芳苑开发商。其他报告使用者为各机构及消费者。二、评估目的 测算天地芳苑车库车位的价值，为被评估房地产整体价值的确定提供价格依据。三、评估基准日 考虑尽可能与本次评估目的实现日接近以及完成评估工作的现实可能，确定2011年11月30日为本次项目的评估基准日。??? 本评估报告在遵循公正、公开、客观、科学、合法评估原则的前提下，结合评估目的，对受托房地产价格进行评估。具体依据如下： 1、合法原则：房地产估价应当以估价的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。 2、最有效使用原则：房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 3、替代原则：要考虑同一市场上相同物品市场价值的经济原理，在同等条件上对估价对象的结果不得明显偏离类似的房地产的正常价格。 4、估价时点原则：估价结果必须为估价时点时的客合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。 5、需求与供给原则：商品价格受需求与供给关系的影响，同时房地产具有地理位置的固定性和差异性。使其需求和供给限于局部地区，房地产市场是地区性市场。 6、公正、公平、公开原则：房地产估价应按照规定的规程，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地正常的市场体格进行。五、评估依据 1、国家建设部、国土资源部及省市有关部门颁布的有关法律、法规、规章及政策性文件。 2、《房地产估价规范》 3、委托方提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《国有土地使用证》及其它证明文件。 4、评估人员现场勘察、测量、调查、核实的资料及该单位提供的资料数据。 5、成都市2011年11月份房地产市场价格水平及市场状况。六、价值定义 本次估价考虑估价目的下估价时点的客观合理价值。该估价以待估物业现有状况下法定用途为依据，采用公开市场价值，价值单位为人民币。七、估价对象概况 1. 估价对象： 天地芳苑拟出售的车库的车位。 2.配套设施： 大学：小区位于西南交大和电子科大中间约500米。 中小学：离锦西中学和锦西小学约200米,离交大附中约300米，交大附中，交大附小，锦西小学，锦西中学，九里堤小学。 幼儿园：楼下就是金苹果幼儿园,交大智能幼儿园约200米。 商场：位于人人乐与沃尔玛中间约150米,离沙湾商圈约1000米。 邮局：离沙湾邮局约1000米。 银行：楼下农行,离工行约300米招行建行约100米.建设银行，农业银行（楼下），招商银行，工商银行，中国银行。 医院：小区后门是社区医院,离西区医院及成都保健院约1500米。 其他：周边众多商务酒店,离二环路金港湾酒店(四星)1500米,喜玛拉雅约1000米。 3. 交通状况 交大西路西站，星河路站，九里堤公交站。具体：56路，48路，48A路，101路，101A路，36路，75路，93路，93A路，512路，3路，340路等等。 八．评估过程（略） 九、评估假设 ? 1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 ? 2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。 十、评估方法1.评估方法的选择  房地产评估基本方法包括市场法、收益法、成本法、剩余法等。????进行资产评估