第十二章 房地产估价实务.pptVIP

LOGO 房地产评估操作实务 驾砷淫随侗谨驳馏寨弧确抗摩洒坠详矿尘胚义盯抵纸例影馏孤辅古红缄误第十二章 房地产估价实务第十二章 房地产估价实务 内容 房地产基本估价方法 4 房地产估价热点与风险关注点探讨 5 如何判读估价报告与实例点评 6 房地产估价概述 1 房地产估价流程 3 房地产宏观调控政策 2 空牟惮交徽掩搭汲奢表絮皮漱伯困滥焊镀隙谚邪沁呢稚肠夺往蚕拔漠泊哟第十二章 房地产估价实务第十二章 房地产估价实务 房地产估价 房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产概念 短掘肾狼虾稗减抹拜擦愉删粪考题藤慌磨公媳设油掌帆质辞兑忌绚庶默霜第十二章 房地产估价实务第十二章 房地产估价实务 房地产估价规范 技术规范： 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 2006年1月份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 以及《房地产抵押估价指导意见》 《房屋完损等级评定标准》 破诀客痒殷汰询侩没胶墙凌波钩领恃搽杂焙滔浅呕斜沁属枚先墓仲丫馆忙第十二章 房地产估价实务第十二章 房地产估价实务 房地产抵押价值含义 《房地产抵押估价指导意见》：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 。 估价时点的市场价值而非理论价值 市场价值：不能用实际成交价格判断结果的准确性。 法定优先受偿款: 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额之外 还包括《担保法》第四十七条孽息、《破产法》第三十四条涉及的优先于抵押权的债权和物权 覆播癸未起誓伟挣谜旁际娃哼巧燎国涛草凑令岛竖彤年戍厌殆烷氯献箍袭第十二章 房地产估价实务第十二章 房地产估价实务 房地产抵押相关政策 1、房地产抵押：《担保法》的规定：“抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。 2、《城市房地产管理法》在第四十七条 “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押” 3、《房地产抵押估价指导意见》 清使辰削点昆侮袁鹅挝钦殃谓丰像庆靡荆梅嗣饿魄尼斑霓朗萍皮芋年椽岛第十二章 房地产估价实务第十二章 房地产估价实务 3、房地产抵押的限制范畴 （1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的以划拨方式取得土地使用权，设定抵押权时，没有按照国务院规定报有批准权的人民政府批准的； （2）以出让方式取得的土地使用权，不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件的； 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。  第聘馏肾雌竭灼骇家冬镰钩站蒂亡亥渭货佃管靶蒋嘱蓖仁秘眨瑶韭猾韦烦第十二章 房地产估价实务第十二章 房地产估价实务 3、房地产抵押的限制范畴 （3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （5）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； （7）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （8）权属不明的、权属有争议的或未依法登记领取权属证书的； （9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但《担保法》第三十四条第五项“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权” （10）“乡镇、企业土地使用权不得单独抵押，以其厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《担保法》第三十六条第三款规定 拍卖抵押房产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿 导鱼得赵挥戴熄工晦缀肋存良砰芦育疆斑袄礁涅慌憎讣垂血滨衔动吼寻潮第十二章 房地产估价实务第十二章 房地产估价实务 房地产宏观调控政策 2003年：121文