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第九章 房产税 一、 纳税义务人及征税对象 （一）纳税义务人 1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2、产权出典的，由承典人纳税。 税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。土地使用税经过修正，可以对外商投资企业和外国企业征收。房产税还没有修正，外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。（2009年1月1日起起征收） （二）征税对象 房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。例如室内游泳池是房产，室外游泳池、围墙、烟囱、菜窖、酒窖、养花的暖房都不是房产。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 问题讨论： 1、李某目前在给几家加油站当会计，在申报房产税时，老板说加油篷不算房产，可以免征房产税，李某想问问加油站的加油篷是否需要缴纳房产税？ 2、谭会计问：我们在实际工作中遇到这样一个问题，对转租收入不知是否需要缴纳房产税以及如何计算缴纳营业税？ 二、征税范围 1、征收范围城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。 2、城市、县城、建制镇、工矿区以外的工矿企业不缴纳城镇土地使用税。 3、城市的征收范围为市区和郊区；县城的征收范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征收范围为镇人民政府所在地。 4、征税范围不包括农村。在开征范围内使用国家和集体所有土地的单位和个人，都是该税的纳税人。 三、计税依据 （一）从价计征 1、《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%--30%后的余值计算缴纳。 （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 （2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、通风、照明；各种管线等。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 2、注意以下三个问题： （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。以房产对外投资联营，双方共担风险，共享收益的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；共担风险，共享收益，不征营业税。投资后转让股权的也不征。如果只享收益，不担风险，此时要注意：①营业税按经营性租赁5%征收；②应该按照租金收入交房产税，税率是12%。 （2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 （3）房屋附属设备和配套设施的计税规定： 从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。②对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 （二）从租计征 1、从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据。 2、房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权取得的报酬，包括货币收入和实物收入。以劳务报酬或其它形式抵付房租的，应根据同类房产的租金水平，确定一个标准租金额计征。 3、投资联营及融资租赁房产的计税依据。 （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。 对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （2）对融资租赁房屋的情况，计征房产税时应以房产余值计算征收。 四、税率 1、按房产余值计征的，年税率为1.2%； 2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。 3、个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可