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关于控制房地产价格之管见 本人出于好奇，对近几年从上到下、从大会到小会都在热议的控制房价问题略有兴趣，通过查看资料，对控制房价有如下点滴想法，由于知识肤浅，对于建筑业了解甚少，其中定价奥妙更不甚了解，但窃认为应价格的确定符合价值规律才是合理的，现就本人的小小见解总结如下，旨在起到抛砖引玉的功效。 内蒙 · 奈曼——祯祺 房地产业是房屋与土地结合的一种产业，也可以理解为在土地上盖房屋的一种社会活动。房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是和地产联结为一起的其有整体性和不可分割性。其价格构成主要要素是：土地取得成本（未必是土地成本）、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。 房地产企业对土地的取得共有三个途径，即征收集体土地、征收国有土地、从市场购置土地。三种方式取得土地构成的成本如下图： 土地取得成本 土地补偿费 安置补助费 征地补偿安置费用 地上附着物和青苗补偿费 安排被征地农民的社会保障费用 征地管理费 一、征收集体土地 相关税费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 其他有关费用 土地使用权出让金等土地有偿使用费 　 被征收房屋的市场价格 被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额 房屋拆迁补偿安置费用 搬迁补助费 安置补助费 征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费 房屋拆迁管理费、服务费 二、征收国有土地上房屋的土地 相关费用 房屋拆迁房屋征收估价费 　　 房屋拆除和渣土清运费 其他有关费用 土地使用权出让金等土地有偿使用费 购买土地的价款 三、从市场购置土地（熟地） 应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税) 土地是房地产业赖以生存的生产资料，具有不可再生、不可复制的独特特性，其取得的成本最重要分摊在与之相依存的房产上，从理论上讲，楼面地价（楼房价格中所含地价）＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率（容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积），由此可见，在地价（取得土地成本和后期土地开发之和）已经确定的情况下，土地因素在楼房价格中所占比重的变量是规划容积率，而规划容积率又关乎着业主居住的舒适度，影响其幸福指数。据资料介绍，一个良好的 HYPERLINK /view/186060.htm \t _blank 居住小区，高层住宅容积率应不超过5， HYPERLINK /view/30935.htm \t _blank 多层住宅应不超过2。可见，一般楼面地价应该是，高层价格在土地单价的1/5至1/2之间；多层在1/2至1倍之间。正常情况下在建设之初，楼面地价根据容积率可以预算出来。 开发成本是指在取得 HYPERLINK / \t _blank 房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费。其中：勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用；房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用；基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用；公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用；开发期间税费是指开发建设过程中的税费。 这些费用的产生具有前瞻性，因为每个工程在立项之前都需做出景观效果图由地方建设领导小组审查通过才可立项，开