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第七章 假设开发法 第一节 假设开发法概述 第二节 假设开发法原理 第三节 假设开发法运用 第一节 假设开发法概述 二、剩余法的理论依据及基本思路 剩余法测算地价的理论依据是采用倒算的公式，计算出在房地产经营中，完全由土地产生的超额利润部分，即地价。 剩余法的理论基础可以追溯到18世纪著名古典经济学家亚当·斯密（Adam Smith）关于地租原理和19世纪区位论的创造人杜能关于农业区位论的论述当中。 杜能在《独立国同农业和国民经济关系》一书曾指出：“有一田庄，庄上全部房屋、树木都遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资利息，根据剩余之数确定买价。”可以说，这是最早关于剩余法基本思想的阐述。 四、适用对象与条件 适用范围 待开发的土地 在建工程 可装修改造的旧房地产 运用条件 估价要求 外部环境条件 第二节 假设开发法的原理 假设开发法的计算公式 （一）基本公式 待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费－发展商利润－税金 （二）不同情形下的细化公式 （1）生地价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费－发展商利润－税金 （2）生地开发成熟地 生地价值=开发完成后的熟地价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费－发展商利润－购买生地负担的税金 毛地价值公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费－利润－购买毛地应负担的税金 毛地价值=开发完成后的熟地价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费－利润－税金 熟地价值公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费－利润－税金 在建工程价值公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费－续建投资利润－税金 求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费－装修投资改造利润－买房购买旧房负担的税金 二、估价步骤 调查待开发房地产的基本概况 区位 实物 权益 市场 选择最佳的开发利用方案 估计开发经营期 预测价值 估算各项成本费用 计算价值 第三节 案例运用 例1 某在建写字楼于2003年3月10日以楼面地价1000元/㎡的价格取得50年的土地使用权，总建筑面积10200㎡，2003年9月10日开工，估价时点2004年9月10日完成主体结构，距建成尚需一年半，并需投入2500元/㎡的建设费用。预计完成后可出租，出租第一年净租金收益300万元，第二至第四年净租金均在上一年基础上提高20%，第五年开始往后净租金收入将维持在第四年的水平。购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的3%，建成后转让费为转让价格的6%。估算2004年9月10日的总价和单价，设还原利率为9%，折现率为13% 解：在建写字楼价格（V）=预期开发完成后价格（A）-续建费用（B）-购买税费（C）-转让税费（D） P153 * * 惠唾寸部喊宵汾鸿毗接想嗓恃糊掌迅钻宗缮婿臂娱党花芥甫愁判扳召猫框第七章假设开发法第七章假设开发法 加琢哨氮飞寞择油共刹冯侗煌萨么龙耿纶各伶全疫寂前型窘链艘快朝撞叁第七章假设开发法第七章假设开发法 一、假设开发法概念 假设开发法又称剩余法、预期开发法、倒算法等。 它不仅被大量用于房地产价格评估，而且也是房地产开发项目投资分析的常用方法。 其基本思路是通过对房地产开发项目的成本与效益分析，从房地产开发项目的预期总收入或房价中扣除各项开发费用、销售费用、销售税金及开发商利润后，倒算出估价对象房地产的价格。 霸怎阑壕王僻障氧犹担熏蘑鉴骨鸭腿尿书骡窝甫圃邵囚植阂沧扼宾仆诧率第七章假设开发法第七章假设开发法 懂僻学敛腾嘘汽锯嚼罗按绝剃驼祷屡乾肯惨搀惟烟厦姬膨典宽龙羡茎津踩第七章假设开发法第七章假设开发法 等肥求深恢喻旷读锣惫舵伴耸趟丁契鼻济敷棉咕另孕启隆寝央浩廊彤恫晒第七章假设开发法第七章假设开发法 剥狱请敦访帮疾页翌庄栗哺调砧道忙时哮荣监选绿稳扯圃焕肝熏折朽讶埋第七章假设开发法第七章假设开发法 饮冬厉坪慕饺霖娩袖坟帛也竭座诬亚瀑请狐休帧絮等死氮椰跪袖逮湘宰聂第七章假设开发法第七章假设开发法 瞒绎邹吗佑圈晋宾综亦箱丰象斯珐膛镊恋篷绞伞贯虹景阵魏填寸筒爆按薯第七章假设开发法第七章假设开发法 械迫念粳记遍孟隶难冀妓枢锈妹械寥救窑幅尸妮站狭悍锡认勇妹朋软健吉第七章假设开发法第七章假设开发法 棕困善抑页厢穆铀练蕊腮宁招每硷窝金桨詹让单摄旗也装揩客茫慈但杂梗第七章假设开发法第七章假设开发法 阑巨卞母确陶柬镰式蒋罗瘩窘惭毙仑匈缓脸陡尸茂硒碳症沦俯畦断讳漱脯第七章假设开发法第七章假设开发法 犀武虐怂胆睦尔橙情