福建益家建成市场可行性研究论证报告.doc

目 录 第一章 总论 1 1.1项目概况 1 1.2编制依据及研究范围 2 1.3编制原则 3 1.4主要技术经济指标 4 1.5可行性研究结论 5 第二章 项目建设的必要性和可行性 7 2.1项目建设背景和必要性 7 第三章 市场需求分析 9 3.1 建材市场的现状及存在问题 9 3.2 我国建材市场的发展趋势 10 第四章 项目建设场址概况与建设条件 19 4.1场址概况 19 4.2建设条件 19 第五章 建设内容及规模 23 5.1建设指导思想与原则 23 5.2建设内容及规模 23 第六章 建设方案 25 6.1 设计原则 25 6.2建筑设计 26 6.3结构设计 28 6.4电气设计 28 6.5给排水设计 31 6.6暖通设计 33 第七章 节能 36 7.1、项目所在地能源供应条件 36 7.2能耗分析 37 7.3节能措施 38 第八章 环境保护 40 8.1环境功能区划及应执行的排放标准 40 8.2环境影响分析 41 8.3主要环保措施 45 第九章 项目实施计划 51 9.1 实施计划 51 9.2具体实施计划进度表 51 第十章 项目招投标 52 10.1招标依据 52 10.2 招标方案 52 10.3 招标基本情况 52 第十一章 投资估算与资金筹措 54 11.1投资估算 54 11.2资金筹措 55 第十二章 效益分析 60 12.1 财务评价基础数据与参数选取 60 12.2 营业收入估算 60 12.3 成本费用估算 61 12.4 财务评价指标 62 12.5 不确定性分析 64 12.6 财务评价结论 66 第十三章 结论与建议 74 13.1结论 74 13.2 建议 74 附件、附图： 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 福建益家建材综合广场建设项目 1.1.2建设单位 福建益家建材市场股份有限公司 1.1.3建设地点 石狮城区外环东路南侧，东至38米规划路，西至26米规划路，南至26米规划路，北至外东环路。 1.1.4 项目性质 本项目属于新建项目 1.1.5 建设规模和内容 本项目总占地面积66179m2（约117.1 亩），规划总建筑面积225920 m2，项目建设区划分为商业区、办公区。 其中，商业区分为东馆（建材市场，分为A馆、B馆、C馆）、西馆（综合市场，分为D馆、E馆、F馆），办公区立于A、D馆上部（其中5、6层拟作为休闲娱乐中心（包含电影院、保健休闲中心（如健身房、桑拿足浴中心等）），6层以上全部为办公写字楼）。 地上商业建筑面积123000m2（其中东馆：61500m2、西馆：61500m2）、地上办公建筑面积5000m2（A馆办公楼：25000m2、D馆办公楼：25000m2）。 1.1.6 项目占用地土地性质 拟建福建益家建材综合广场建设项目占地面积为66179m2，土地性质为出让，用地性质为批发零售（商场）、商务金融用地（写字楼）。 1.1.7 项目投资和资金筹措 本项目总投资为53646.46万元，其中：建安费用30352.10 万元，其他费用20274.23万元，基本预备费1616.32万元，建设期贷款利息1403.81万元。 根据建设单位财务能力和投资意向，本项目建设投资33646.46万元拟由项目建设单位自筹解决，20000万元向银行贷款，其中建设投资根据工程进度投入，项目以运营期租金收入作为流动资金。 1.1.8 财务评价 （1）项目财务内部收益率 按22 年计算期计算，通过编制项目投资现金流量表，经计算，本项目财务内部收益率为：税前23.91%、税后20.01%，均高于财务基准收益率（10%），具有较强的盈利性。 （2）财务净现值 按10%的财务基准收益率测算，本项目财务净现值为：税前95,398.95万元、税后62,553.00万元，均大于零，具有投资可行性。 （3）投资回收期 本项目投资回收期（含建设期27个月）为：税前6.7年、税后7.5年，均短于基准投资回收期10 年，表明投资回收性可接受。 （4）投资利润与利税率 本项目投入总资金为53646.46万元，运营期内年均息税前利润（EBIT）为23138.41万元，项目投资利润率为43.16%，投资利税率46.78%，高于基准投资收益率10%，达到投资者预期回报率， 以上数据表明本项目具有较强的盈利能力和较高的投资回报率，所以在财务上是是可行的。 1.2编制依据及研究范围 1.2.1编制依据 (1)《投资项目可行性研究报告指南》（计办投资[2002]15号）； (2)《产业结构调整指导目录》（2011年本）； (3)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，中国计划出版社）； (4)国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发