从游客价值链看城市旅游地产目的地的客源联动策略.docVIP

从游客价值链看城市旅游地产目的地的客源联动策略 城市旅游地产载体作为旅游地产依托的地域产品联动、区域游线整合、产业系统支撑、服务功能合作等等，已经或者正在成为游客外出旅游地产的最大价值所在，标志着中国旅游地产业正在从过去单纯以旅游地产景点串联构成的观光线路旅游地产，步入以一个城市旅游地产为终极旅游地产目的地的休闲旅游地产旅游地产时代。为此，我在这里尝试地提出一个游客价值链与城市旅游地产旅游地产目的地互动、互惠、互促、互益的策略，期待能够为旅游地产发展的新时代融入一种与时俱进的话语权。 一、从游客需求配比来看城市旅游地产特质以及城市旅游地产旅游地产目的地的构建内涵 每个城市旅游地产都具有与众不同的特质, 而这些特质也正是设定明确的城市旅游地产发展远景、目标与策略、以及有效的城市旅游地产旅游地产营销执行计划之重要依据。也是游客往来这座城市旅游地产实现综合消费的价值体现。城市旅游地产行销大师科特勒提出了城市旅游地产在竞争环境中的六种策略目的：吸引观光客及来访者刺激产业成长、从其他城市旅游地产争取企业入驻、维护和延伸既有产业、推展中小企业和开发新产业、扩张出口量引进海外投资、扩张人口或改变人口结构。这六种策略整体研究来看，大师已经明确的提示未来的城市旅游地产经营者、城市旅游地产策划（规划）者，游客的城市旅游地产往来以及综合消费创造的价值将是城市旅游地产发展的第一推动力，关注游客的综合性需求、研究游客的消费曲线也成为学者专家以及城市旅游地产经营商（城市旅游地产运营商）经营城市旅游地产的核心思路，作为一个从旅游地产行业十年实践中摸索走出来的实战专家，作为曾经核心参与或者主持过国内多类型市场旅游地产营销经典、产业开发经典策划、区域发展战略规划、资源流转土地功能转换成功创意的巅峰人物，作为伴随着中国五代“农家乐”旅游地产模式的演绎更替、伴随着泰山、云台山、千岛湖、镜泊湖、北大湖等经典案例的精彩入世、以及天津滨海新区、环北京天津温泉产业带等国家（区域）战略项目的成功落地、伴随着全国70余个城市旅游地产旅游地产产业发展咨询的赢得好评而一路走来的行业智者，总结成功的诸多经验，唯其一条值得喝彩，就是游客价值链的核心地位得到了始终如一的贯彻执行。按照游客心理设计项目、按照游客规律整合产品、按照游客趣味包装线路、按照游客差异提供配套——是我和我的工作团队始终如一的成果奉献准则，也成为能够顺利完成一个又一个高质量规划的前提与基础。见于此，我在这里经过梳理，将城市旅游地产旅游地产的特质及城市旅游地产旅游地产目的地的应有内涵归纳如下： 一是城市旅游地产应有独特的旅游地产品牌。有专家认为，城市旅游地产的品牌就是一种代表性的图腾与标识物。国际旅游地产营销学家阿斯沃兹曾经主张，城市旅游地产本身所涉及的层面广泛而复杂，并不像一般性产品的品牌树立那么简单。在我看来，城市旅游地产旅游地产的品牌竞争力必须跨越品牌名称与标识的范畴，重要的还要研究文化传承、居民精神、产业构成、时代脉络等等，使城市旅游地产旅游地产的品牌成为一个完整的城市旅游地产辨识系统。因而城市旅游地产旅游地产在品牌确立的时候，可以依托几种具有代表性的社会和文化象征做为城市旅游地产的内涵诉求，并且形成品牌的传播效应，帮助城市旅游地产提高市场地位，吸引观光客前来旅游地产，刺激企业前来投资兴业。成功的案例如纽约的“我爱纽约”和“永不打烊的纽约”、费城的“回到爱你的地方”、伦敦的“伦敦第一”、新加坡的“新加坡别具一格”、希腊的“你的神话在希腊”等。 二是有高知名度的地标型建筑物。这一点作为旅游地产城市旅游地产发展模式的必要元素已经被众多的城市旅游地产经营者高度认可，全面复制。国际间大部份的著名城市旅游地产也都拥有他们的地标型建筑物，例如，纽约的帝国大厦、自由女神象，巴黎的罗浮宫、凯旋门、巴黎铁塔，伦敦的泰晤士河塔桥、国会大厦，上海的东方明珠电视塔、金茂大厦、外滩欧式古典楼群，北京的紫禁城等等。 三是着力打造的旅游地产旗舰型项目。最为成功的就是中东国家的迪拜的旅游地产发展经典案例，该城市旅游地产旅游地产道路是采用了过去新加坡的模式，利用刻意打造出来的环境，并施以旅游地产营销手法促销城市旅游地产，成功地引进了许多外来的投资。令人印象深刻、过目难忘的建物一幢接一幢地从地平线上升起，为迪拜打造出举世皆知的城市旅游地产形象，同时也变成了全球性的旅游地产目的地。2004年期间，迪拜总共有272家酒店旅馆，3万间客房，30个购物中心，吸纳了近500万人次的海外观光客。新兴城市旅游地产应用这种策略，一开始就必须创造出一种‘特殊的城市旅游地产感觉’，计划性地发展基础建设、塑造城市旅游地产形象，最终则形成吸引‘人’与资金的‘产品’。迪拜的案例也同时告诉我们，透过建筑项目塑造城市旅游地产形象