关于台江横街项目预可行经济效益测算及分析.docVIP

目 录 第一部分：福州房地产概况 第二部分：市场运行的若干特点分析 第三部分：项目开发背景介绍 第四部分：项目开发概况 第五部分：项目优劣势分析 第六部分：项目预可行性投资预算分析 第七部分：总结 附：项目开发总坪图 第一部分：福州房地产概况 2003年，福州市房地产市场继续保持近年来的健康稳定增长态势，市场供给量和吸纳量均保持稳步增长，房地产价格走势平稳，市场总体上仍然是住宅占据主导地位，非住宅市场发展相对平稳，二手房市场继续保持强劲发展态势。 一、商品房供给情况 2003年福州全市办理预售许可证的商品房项目为236个项目，可供销售的建筑面积527万平方米，两项指标分别比上年增长27．91％和15．98％。其中福州市区222个项目，面积472万平方米，分别比上年增长了13．85％和25．86％。以市区数字反映的商品房供给物业类型构成如下表所示： 2003年的商品房预售批准项目中，仍旧没有单纯的别墅项目。市场上销售的连体别墅、TOWNHOUSE等，在项目审批中全以“住宅”类型出现。 二、商品房销售情况 福州全市商品房合同登记的宗数、面积和金额分别为42731宗、515．6万平方米和146．23亿元，分别比上年增长15．98％、7．17％和12．35％。其中福州市区38880宗、448．09万平方米和137．9亿元，分别比上年增长了25．6％、16．24％和16．73％。 三、商品房价格情况 福州市区商品房合同登记平均价格3075元／平方米，比上年3062元／平方米增长13元／平方米，增幅0．42个百分点。其中住宅2724元／平方米，比上年2692元／平方米增长32元／平方米，增幅1．19个百分点。 四、二手房交易情况 2003年，福州全市二手房交易16411宗，面积203．12万平方米，金额25．17亿元，分别比上年增长37．83％、40．96％和66．58％，其中住宅14774宗，面积150．32万平方米，金额19．25亿元，分别比上年增长了28．18％、14．86％和43．72％。 福州市区二手房交易13607宗，面积152．46万平方米，金额21．5亿元，分别比上年增长49．2％、64．89％和81．59％，其中住宅12644宗，面积114．29万平方米，金额16．74亿元，分别比上年增长了44．68％、44．25％和65．42％。二手房交易在总交易中的宗数比和面积比均超过了35％的水平，分别为35．59％和35．65％。全年房改房上市4320宗、占二手住宅交易总数的34％。在二手房结构类型中，钢筋混凝土结构（框架结构）占了91％，混合结构及其他结构占9％。 五、房屋租赁情况 全市房屋租赁登记33757宗，比上年增长4％；面积196．36万平方米，比上年减少22．98％；租金4594万元，比上年增长了2．07％。其中，福州市区31683宗，比上年增长8．11％；面积189．47万平方米，比上年减少18．08％；租金4466万元，比上年增长3．26％。租赁价格总体平衡。 六、房地产抵押情况 2003年全市办理的房地产抵押案件47422件，比上年增长19．4％；抵押面积1647万平方米，与上年持平；抵押金额416亿元，比上年增长28．11％。其中，福州市区40005件，比上年增长68．37％；抵押面积1194万平方米，比上年增长48．86％；抵押金额367亿元，比上年增长54．61％。 第二部分:市场运行所表现的若干特点分析 一、商品房供给量与需求量基本平衡 2003年，福州市区商品房预售批准面积472万平方米，合同登记面积448万平方米，两者基本平衡。 近5年来，福州市商品房预售批准面积以年均56万平方米的速度增长，年均增长速度为17．46％，如下表所示： 同期，商品房合同登记面积年均增长量为52万平方米，年均增长速度为16．64％，亦如下表所示：从预售供给和消化的这两组数字看出，福州市商品房供给和需求呈协调增长的关系。 二、住宅在商品房市场中的绝对地位突出 住宅在商品房结构中占据绝对地位的表现非常突出。以市区数字为例，住宅占了商品房供给面积的88．27％，占合同登记面积的84．30％。 5年来，住宅在商品房保持稳中增长的结构比例，这可以说是国家推行以住宅为主的房地产业政策的结果。就目前来看，住宅在商品房交易中大致保持面积80％～85％、金额70％～75％的结构比例。 三、商品住宅供应类型多样化 复式房型增多和前几年相比，2003年福州商品住宅市场表现出供应类型多样性特点，房型的多样化倾向非常明显。小户型住宅和连体别墅（TOWNHOUSE）是2003年福州住宅市场的亮点，复式住宅供应量相比往年明显增多。2003年福州市平均购房单元面积（总交易面积除以单元总数）120．24平