内江-朝阳镇房地产市场调研0618素材.doc

内江-朝阳镇房地产市场调研报告 目 录 调研说明………………………………………………………………………..1 宏观环境分析…………………………………………………………………..2 区域住宅市场分析……………………………………………………………..5 区域商业环境分析……………………………………………………………..8 地块条件研究…………………………………………………………………12 成都意高行投资顾问有限公司 2013年6月 一、调研说明 通过对当地在售住宅和商业项目的实地走访，了解区域房地产市场的供应量和需求量。 同当地经营者、消费者深度沟通，熟悉把握经营者与消费者的心理特征。 综合本案地块条件与区域房地产市场发展前景，对本案做出预判。 二、宏观环境分析 1、朝阳镇简介 基本概况 朝阳镇位于内江城区西南部，东邻全安镇、凤鸣乡，南永安镇、凌家镇，西连威远县东联镇，北与资中县陈家镇接壤，距内江城区18公里。全镇幅员面积40.3平方公里，辖区内有18个行政村，1个街道社区，150个村民小组，总户数8664户，其中农业人口7995户，总人口30168人，农业人口28463人路线 道路名称 距离 车程 朝阳-内江 渝昆高速 18km 30分钟 朝阳-永安 内荣路 5km 10分钟 朝阳-全安 白朝路 5km 10分钟 朝阳-东联 内荣路 6km 12分钟 朝阳-凌家 乡村道路 12km 20分钟  产业特征 以农业为主导，第二、三产业发展滞后。　镇内种植业生产小麦、水稻、玉米、红苕、豆类、油菜、花生、蔬菜养殖业主要是生猪、水产和小家禽。以、电器、建筑公司、朝阳酱园厂等企业。 3、城镇规划 总体规划： 总体规划目标：朝阳镇依托周边优势资源（如永安镇现代农业园区、黄河镇水库旅游片区及感恩寺旅游片区的城镇），同时将镇区自身旅游资源相衔接，将其打造为 “水润绿洲、低碳慢城”的城市新形象。 土地规划： 目前城镇规模较小，由一条主街和三条次街组成；规划在2030年建设成为2.6平方公里的中型城镇，主要向南向北纵向发展。 人口规划： 目前城镇常住人口为3000人（包含常住朝阳镇的农村居民），规划在2030年达到1.7万人。 城市功能规划： 朝阳镇将形成“三心、一轴、两带、五片”城镇功能结构体系。 4、小结 从城镇现有发展条件看，城镇人口少，规模小，基础设施落后，房地产市场发展内在动力不足； 朝阳镇与周边乡镇（永安镇、凌家镇、白马镇）相比无突出的资源、交通、区位优势，对区域外客户吸附能力较弱，房地产市场外在支撑不够； 从产业结构看，产业结构不合理，仅依靠种植业、养殖业的发展，不利于带动消费，促进商业市场的繁荣； 从远期城镇规划来看，将旅游观光作为经济发展的主要支撑，任重而道远，因此区域房地产项目在短期内不能作为旅游地产开发，只能按普通商品房的模式操作。 三、区域住宅市场分析 1、区域住宅供应特征分析 朝阳镇目前无商品房项目，因此商品房具有一定的市场成长空间。 居民自建房为市场住宅供应主要形式，但随着房地产市场的兴起和不断发展，自建房将逐渐淡出市场，朝阳房地产将开始进入商品房时代。 建筑形态均为低层自建住宅。  由当地政府名誉开发的1.65万㎡还房项目，将直接消化棚户区约150户居民，将在一定程度上削减商品房购买需求； 在未来一到两年内，仅推出一宗90亩土地开发用地，无其他土地供应。  2、区域住宅需求特征分析 二手房市场发展滞后；一方面表现为无中介机构，另一方面年均可供应量屈指可数，成交量较低，均反映出需求量有限的供需特征。 朝阳镇常驻人口极少，同时具有较强购买力的消费者大多脱离朝阳市场，选择资源环境较好、生活条件更优越的内江市场，因此朝阳消费者市场被成功分流，区域需求被进一步弱化。 根据当地人口测算和同类乡镇操盘经验，商品房年均消化200套是较理想的成交数据； 3、区域住宅成交价格分析 目前成交均价为2500元/㎡，同比增长13.64%。 注：以上数据来源于当地居民 4、消费者市场分析 消费者构成 通过对当地居民的现场摸底调研得知，区域内消费者构成主要以吸引朝阳镇本地购房为主，难于吸引周边购房客群。 乡村购房者为主力客群； 城镇改善性需求为次要客户。 消费者特征描述 外出务工人员，具有一定储蓄能力，但不能承受内江城区高房价压力，但渴望便捷生活的青年购房群体； 本地生意人，有一定经济实力，欲改变目前居住环境的改善性客群 当地小学、中学人民教师、公务员对朝阳镇有地异情节的购房者 消费者产品形态偏好： 购房者绝大多数偏好