房地产项目风险管理的研究现状与应用对策.docVIP

房地产项目风险管理的研究现状与应用对策 　　摘要：快速的城市化进程使得房地产项目大量出现，房地产业也在我国的国民经济发展中起着十分重要的作用，但房地产自身的一些不稳定因素，就使得掌握国内外关于项目风险的研究现状，从中找出房地产风险形成的原因以及应对策略就显得尤为重要。 　　关键词：房地产项目 形成原因 应对策略 　　随着我国经济的稳定发展和城市化进程的不断推进，房地产业成为我国最为火爆的投资行业之一。自1998年以来，房地产投资在我国的经济和投资增长中发挥着重要作用，进入新世纪后更是保持了较为迅猛的发展势头。与此同时，房地产企业的五花八门也使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的控制，从而导致项目的失利。那么提高企业的风险管理水平，强化风险防范和控制，保证项目开发能合理进行，促进房地产业务的升级，提高风险管理意识，可以有效控制突发性风险问题，避免因风险问题导致的巨大的房地产项目开发上的损失，以保证项目稳定经营。 　　一.项目风险的国内外研究现状及存在的问题 　　1.国外研究现状 　　在风险管理学科发展方面：风险管理的应用起源于20世纪40―50年代，其在美国保险行业得到广泛应用，风险管理学科有了雏形。美国学者格拉尔（1950）在其调查报告《Risk Management， New Phase of Cost Control》中首次提出风险管理的概念，开始了风险管理理论研究的序幕。Mowbray（1950）在《保险学》一书中详细阐述了风险管理的概念；1960 年，美国保险管理学会（American Society of Insurance Management， ASIM）纽约分社和亚普沙那大学合作开设了风险管理课程。1975年美国保险管理协会（ASIM）改名为风险和保险管理协会（Risk and Insurance Management Society， RIMS），这标志着风险管理学科的逐步成熟。随后，美国多数大学工商管理学院普遍开设风险管理课程。宾夕法尼亚大学保险学院专门举办了风险管理资格考试，通过该考试获得的 ARM 证书具有相当的权威性，表明在风险管理领域取得了一定的从业资格，为全美和西方国家所认可。1983 年美国 RIMS 年会上，世界各国学者讨论通过了101条风险管理准则，以此作为各国风险管理的一般准则。 　　随着科学技术突飞猛进的发展而得到了不断充实和完善，对开发项目进行投资风险管理逐步形成一门保证实现项目建设最佳经济效果的综合性学科。目前，不但西方国家把投资风险研究作为房地产项目投资决策的重要手段，中东地区，亚洲一些发展中国家也都开展了投资风险管理的应用研究。直到现在，西方发达国家在房地产投资风险研究方面仍然处于领先地位。在理论研究和实际应用方面都达到了较高的水平。 　　2.国内研究现状 　　与国外相比，我国在房地产项目投资风险管理方面的研究相对较晚；主要因为在改革开放之前，我国主要是实施计划经济为主，同时在房地产方面主要以福利分房为主，这对于投资者来说福利分房是一种低风险的投资，甚或说是一种无风险的投资，这也是导致我国房地产投资理论研究比较缓慢的原因之一。在1992年、1993年这两年间我国曾经出现过房地产投资局部过热，这时我国的一些学者、投资者便开始着手对我国的房地产项目的投资风险进行研究，并且也取得了一-些进展，但是在理论方面的研究还是很少，在这方面的著作更少。直到俞明轩和中立银（2011）开始分析研究我国房地产市场各种物业所面临的风险，他们也进一步研究和分析了影响房地产市场各类风险因素，最后给出了一种最为简单的风险度量方法。而后又有李淑和王伟宁两人（2012）共同编著的《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》，陈兴汉和李启明两人（2013）共同编著的《房地产投资决策与风险防范完全手册》，刘卫东和彭俊两人（2013）主编的《房地产投资分析》，刘卫东和彭俊两人（2013）主编的《房地产投资分析》，于洪疗（2013）的论文《房地产开发项目的投资风险分析》等书中进一步完善了国内在项目投资风险方面的研究成果。 　　综上所知，在房地产项目投资风险管理研究方面，相比于国外?硭担?我国的研究水平还存在较大差距，还有待于进一步的深入。比如我国在对房地产项目投资风险评价时使用的方法仍然是定性分析和经验决策；只是在很少情况下使用定量分析，又由于其风险分析还不完善、不系统，导致一些失误也在所难免。我国的国情及房地产市场的特殊性，必然要求在某一个具体的房地产项目投资风险管理中，一种适合我国具体国情及房地产市场特点的投资风险的防范办法变得非常需要。通常风险管理过程可以分为四个阶段：风险识别、风险评估、风险量化处理和风险监督。发达国家相比，目前我国的房地产业还处在产业发展的发育完善阶段，房地产