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城市化进程中楼市的战略定位和制度框架 ——中国房地产发展研究报告（一） 华生 2010年7月1日发表于《中国证券报》 本文为作者原稿 住房问题从来没有象今天这样成为社会的焦点。一方面，一线及热点城市房价高涨，普通工薪族望房兴叹。另一方面，有人说房价以后肯定还要涨，一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭：从投机炒作，城市化刚性需求，住房供给不足到地方土地财政。从现实情况看，土地乱象，房价高悬，乱拆乱建成风，住宅占有严重不均，既得利益盘根错节，确已积重难返。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始，高门槛已使农民几无可能进城安居。可以毫不夸张地说，现在的楼市问题已经是关乎民生稳定、经济增长、社会公平、城市化道路乃至政府执政能力的综合考验。因此，需要跳出简单或一时的楼市调控眼界，厘清思路，明确城市化进程中住房问题的战略定位，建立楼市长期稳定的整体制度框架。 中国房价的国际比较 本世纪以来，相对于股市大幅跌宕起伏，10年累计涨幅不足50％，中国楼市则一路走牛，普遍涨了6—10倍。这么高的房价还是否正常，是否已经泡沫化，国内外都有颇多评论。现在国内仍然有财经地产界的名流坚持认为北京、上海的房价并不算贵，因为中国一线城市与世界发达国家的大都市相比，还有相当的差距，所以房价还是要涨。政府为低收入的人盖好保障房就行了，不必干预房地产市场。不过，现在大家出国的共同感受是，尽管我们人均国民收入大体只是发达国家的十分之一，中国一线城市的绝对房价已经直逼发达国家的大都市上班族居住区的水平。更不用说如果汇率再改革上浮，我们就要直接以发展中国家的低收入去住最发达国家的高价房了。事实上，在中国归属的世界中低收入国家中，除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外，中国的北京、上海中心区的房价已经绝对遥遥领先，即使与中高收入国家首都比，除富豪集聚的莫斯科之外，北京、上海也是价高一头（见表一）。 表一 一线城市市中心房价数据 单位：欧元 中高收入国家城市 每平米房价中值 中低收入国家城市 每平米房价中值 阿根廷 布宜诺斯艾利斯 1,711.49 中国 北京 3,422.73 墨西哥 墨西哥城 1507.75 中国 上海 3,353.79 巴西 里约热内卢 2,538.91 印度 德里 1,644.00 智利 圣地亚哥 1,173.60 印度 孟买 6,681.00 南非 开普敦 2,832.59 印尼 雅加达 835.64 俄罗斯 莫斯科 7,334.96 马来西亚 科隆坡 1,627.96 土耳其 伊斯坦布尔 1,685.00 菲律宾 马尼拉 1,575.97 波兰 华沙 3,181.50 泰国 曼谷 1,879.84 罗马尼亚 布加勒斯特 2,829.00 埃及 开罗 851.78 数据来源：Global Property Guide 2010； 其实，就如人们通常用市盈率、市净率来衡量股市的估值高低一样，国际上通常不是用绝对价格而是房价收入比、租售比来衡量房价的合理区间。因为房子不比股票，只能由生活在当地的人消费。用这个指标来衡量，中国主要城市的房价收入比在全球包括发达国家已经绝对领先（见表二）。同样按Global Property Guide的数字，中国北京、上海的年人均可支配收入只能买不到1.5平方米的住宅，而世界各主要大都市则都在3平米到10平米之间。用房子的租售比即房价与月租金或租金回报率来衡量也是一样，别人的租售比一般在200倍左右，我们则一般到了400倍以上。从这些指标看，可以说中国一线和热点城市的房价已经存在较大的泡沫。房价泡沫化的一个最新佐证是，政府刚刚在个别大城市仅在贷款上多少限购二套房和限制非本地居民或就业者购房，脱缰的房价立即嘎然而止，揭示了支撑高房价的并不是人们真实的居住需求。 表二 一线城市市中心房价收入比数据 高收入国家 大城市 房价收入比 中高收入国家 大城市 房价收入比 英国 伦敦 14.7 阿根廷 布宜诺斯艾利斯 11.8 法国 巴黎 16.7 墨西哥 墨西哥城 12.4 德国 慕尼黑 5.3 巴西 里约热内卢 5.7 美国 纽约 8.4 智利 圣地亚哥 4.1 美国华盛顿 4.7 南非 开普敦 9.0 澳大利亚 悉尼 6.7 俄罗