资产评估笫记 第四章.docVIP

第四章　房地产评估　　第一节　房地产评估概述　　一、房地产的概念　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。　　房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。　　房地产是实物、权益和区位三者的结合。　　1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。　　2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。　　3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。　　二、房地产的特征　　1、位置固定性　　房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。　　2、耐用性　　从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。　　3、影响因素多样性　　房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。　　4、投资大量性　　不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。　　5、保值增值趋势　　在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。　　三、房地产的评估程序　　房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的