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项目开发风险分析 风险识别应根据项目的特点选用适当的方法。 常用的方法有问卷调查,专家调查法、层次分析法、头脑风暴法等。商品房投资建设项目涉及的风险因素较多，各类型项目又不尽相同。按来源进行分类，主要风险因素包括：开发建设风险，企业风险，市场风险，资本金风险，政策风险和突发事件风险。在商品房投资建设项目的风险分析中，通常只对项目风险的直接影响因素进行分析。 一、风险因素识别 1、开发建设风险 本项目南侧现状路两侧建筑均将保留现状，主要是xx学院和xx大学的园区和宿舍楼。目前周边环境较差，居住素质参差不齐。较差的周边环境需要企业更高的开发技术要求。 东小口作为典型的近郊城乡结合部地区，承担着消纳城市人口，扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用，在北京市新的城市总体规划中，东小口地区已经被列入城区建设规划之中。由于项目在首都规划中所占的较高地位，对项目建设单位的要求也要较高。 而由企业缺乏土地运作、住宅类项目运作经验，以及对土地获取、资金筹措、开发建设环节等方面的运作能力存在挑战。所以企业在项目的开发建设过程中也存在着较大的风险。 而且在项目的建设过程中还存在着建设资金的风险，主要包括由于各方面的影响使得土地取得费用的增加、工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高等。 企业风险 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。 3、市场风险 该项目的住宅小区定位为中高等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，对于项目细节和附加价值的需求，也同样需要较高的要求，这就需要建筑单位能够将该项目建设成能够体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计和建设过程中，如何对项目的结构，个性和规模的静心雕琢，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 资本金风险 币种：人民币 （元） 利润 净利润 利润率 销售收入 总投入 33.7亿 25.1亿 240.7% 50亿 14亿 该项目开发总建筑面积达101700平方米，预计总投资约14亿元人民币左右，项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，同时还有部分资金是通过贷款来获得。但是上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。而对于贷款所获得的那部分筹资，公司应该通过各种收益指标的尽可能准确的估算。将还款和收益控制在自身的掌握之内。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，要让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 5、政策风险 由于房地产关系着国际经济命脉，牵系民生民声，政府为保证房地产行业健康稳定发展，不惜一切手段反复调控、反复扶持，矛盾至极。 正是由于房地产在国家经济中的命脉关系，导致国际/国内政策环境对投资型房产控制力度加大；国家宏观经济控制以及房地产市场专项政策。项目建设单位应该综合理性的分析房地产在项目建设这几年中的走势，预测政府可能对房地产业做出的各种调控措施，这样才能做到项目有条不紊的进行以及后期销售回报的稳定。 6、突发事件 项目在建设过程中，有可能会出现一些难以预料的公共卫生事件、自然灾害及其他突发事件。项目负责单位应该尽可能的在建设过程中做好一些安全准备，尽可能的将这种风险发生的概率降低或者规避。 二、风险概率等级评估及对策 风险 描述 可能性 严重性 应对风险措施 市场风险 竞争对手，项目市场供需及认知度转变登能否实现市场化的风险变化 较可能 大 深入分析顾客需求，对项目进行合理的定位，功能差异化，合理控制项目的开发 开发建设风险 缺乏土地运作经验以及土地获取，资金筹措原材料供应及开发经验等方面的风险 可能 大 明确运营商或合作企业，积极掌握资金的到位率，充分预期市场价格的波动 突发事件风险 公共卫生事件，自然灾害及其他突发事件 可能性较小 不确定 采取安全防范措施 政策风险 国内外政策环境对投资型房地产控制力度加大，国家宏观经济控制以及房地产