2007年房地产项目税收筹划.docVIP

XXX房地产项目税收筹划方案 第一部分 税收筹划的思路和原则 房地产开发涉及的税种有：土地增值税、企业所得税、营业税及附加、土地使用税、印花税、个人所得税、房产税、契税等。税负的高低与当地经济的发展水平和纳税环境密切相关，一个房地产项目如依法纳税，税负率(项目税金支出/销售收入)发达地区的房地产企业为9%左右，长沙市房地产约13%左右，高的可达30%以上。但企业可以充分利用现有税法的漏洞进行合理避税，以降低企业纳税负担。 一、XXX项目情况 1、用地情况：占地面积251.12亩，其中：已办权证土地面积223.05亩，正在办理权证的土地面积28.07亩。 2、物业情况：建筑总面积62.423万㎡(不含地下车库和人防工程面积11.834万㎡)，其中：住宅面积58.141万㎡(5041套),商铺面积4.282万㎡。 3、销售收入：住宅按最大值2700元/㎡，销售收入为15.698亿元；1楼商铺按6000元/㎡、2楼商铺按2500元/㎡，销售收入1.819亿元；合计销售收入17.51亿元。 4、为便于税收筹划，土地成本暂按帐面留存成本进行测算，所得税率按新税率25%计算。税收筹划前，不同销售情况下的税负率分别为14.99%、14.24%、13.41%。详见下表： （税收筹划前）项目效益及税负情况表 说明：1、以上费用均为建设期费用，且税金合计中未包括土地使用税、印花税。 2、以上税负情况是在公司《XXX区项目效益及资金测算》的基础上做出。且地下车库未摊销成本，其成本由住宅和商铺承担。 二、税收筹划环境分析 1、有利因素： XXX是长沙县的重点经济建设项目，XXX公司是长沙县的纳税大户，且XXX公司为税务部门A级纳税信用等级房地产行业是税务机关重点查对象调控出台2007年2月1日起执行一系列调控措施出台 说明：1、本税务筹划目标是根据现行税法政策和后述各税种筹划条件具备的情况下进行预估。不能作为未来工作结果的考评依据。 2、项目建设期设定为2007年6月-2010年5月共3年。经营期设定为2010年6月-2010年12月，并假定经营期期间(2010年6月-2010年12月)费用预计为900万元，其中：管理费用700万元，其他费用200万元。 第三部分 各税种税收筹划要点 一、土地增值税筹划要点 1、税收政策 ① 纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。 ② 税基（计税依据）：增值额（收入总额-可扣除项目金额）。 ③ 税率：30%、40%、50%、60%（超率累计税率）。 级数增值额与扣除项目金额的比率（%）税率（%）不超过50%的部分超过50%～100%的部分超过100%～200%的部分超过200%的部分应纳＝增值额×适用税率 税 种 税收筹划前 筹划目标 金额(万元) 占总收入比例 金额(万元) 占总收入比例 土地增值税 7,090.05 4.27% 686.69 0.41% 3、筹划要点 土地增值税筹划目标为686.69万元，如要达到筹划目标，需要调增房地产开发成本不少于 17,002万元。其具体实施方案如下： （1）价格转让法（建安成本）： 房地产公司将项目工程按内部价格交易由XX建筑公司总承包（总承包可选1-3家），以XX建筑公司名义成立并由我公司实际控制的项目管理组，再由项目管理组对外发包，按招标价格与项目经理签分包合同。内部价格和招标价格差额部分，暂按单位建筑成本上浮不超过200元/㎡计算，约增加建安成本（面积62.423万㎡+11.834万㎡）*200元/㎡=14,852万元，税收筹划费用控制在6.24%左右{其中：代开建安综合税率5.24%，其他手续费用控制在1%之内（以XX建筑公司承建部分工程为条件，可进一步降低此费用）}。内部价格和招标价格差额，通过项目经理渠道转出。实施此方案后预计可减少土地增值税14852*1.3*30%=5792万元，减少企业所得税14852*25%=3713万元，增加税收筹划费用14852*6.24%=927万元，避税与筹划费用相抵后合计避税5792+3713-927=8578万元。 （2）价格转让法（土地成本）： 土地入帐成本建议按“原始购买成本”入帐，即土地入帐成本为5474.03万元（47.01亩*60万元/亩+204.11亩*13万元/亩）应纳应纳 五、印花税筹划要点 1、税收政策 印花税的纳税义务人包括：立合同人、立账簿人、立据人、领受人万分之5（、万分之3(、万分之5产权转移书据。 以各类经济合同上记载的金额、收入或费用为计税依据；以产权转移书据中所载的金额为计税依据。 结 论 一、税收筹划后的税负情况 实施以上税收筹划后，不同销售情况下的税负率分别降至为9.59%