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房 地 产 培 训 资 料 一、房地基础概念 房产 房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产 地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活须要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。 房地产 房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 房地产业 房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 二、土地及土地使用年限 土地所有制 在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制和集体所有制两种形式（任何个人均不能取得土地所有权） 土地所有权 地地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地的所有权是不能够出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发商取得的只是土地使用权，而不是土地所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只有使用权。 土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可依法转让。 开发商要进行房地产开发，首先须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种。 土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与继承的方式将土地使用权再转移的行为。 土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府将土地拨发给使用者使用，一般没有使用权期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 三、土地使用年限 1、居住用地70年 2、工业用地50年 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 4、商业、旅游、娱乐用地40年 5综合用地或者其他用地50年 四、土地开发 土地开发是将“生地”（生地是指：空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地“既熟地”（熟地是指：已完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。 所谓的三通一平，是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。 所谓七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通、土地平整。 五、住宅的类型 1、商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房的种类主要分为；普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等，其建筑形式分楼板、塔楼、板塔结合，按是否享有政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房，等。 2、经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的高品房住宅，具有经济性和适用性的特点。 3、公房，也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国有企事业单位投次兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 4、私房，也称私有住宅、私产住宅，这是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。 5、集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同建造，通过筹集资金建造的房屋。 6、廉租房、在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租房”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇中低收入者。 7、安居房、是旨实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。它是由国家安排的专项贷款和地方筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房. 8、TOWNHOUSE、通俗的解释是联拓住宅，由几幢甚至小于3屋的低层住宅并联组成，每幢面积约在150－200平方左右，有自已的院落，但院子一般不超过50平方，另外还有专用车位或车库。 9、商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。 10、酒店式公寓、是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市