成本控制中的设计内容.doc

成本控制中的设计内容 设计管理工作在成本控制中的体现不仅仅在于节约成本，更重要的还是创造价值。由设计的严格管理为手段，进行工程成本的节约，同时将产品价值得到提升，具体内容如下： 完善的产品定位及策划 在项目前期，完整妥善的产品定位及策划必不可少，其内容包括： 市场调查研究 项目市场定位 项目策划 概念性规划设计 可行性研究 设计先行 要保证设计阶段的成本控制，必须保证项目设计先行。只有设计先行，才能保证项目各项工作开展前进行成本估算。概念及方案阶段设计工作必须在购置土地、办理各项手续之前开展并完成。宁可浪费方案阶段设计费用，也必须要保证设计工作提前进行，并需要给设计更改留有一定的余地，保证方案阶段的设计成果在购置土地及办理各项手续前亦有充足的时间进行多次变更。 专业团队 在设计阶段进行成本控制，必须要有一个专业的团队，团队人员大致有： 1-2名建筑师 结构工程师 室内装修设计师 岩土地质工程师 规划设计师 弱、强电工程师 市政工程师 1个专项设计人员（如灯光、高尔夫球场、小品、硬质景观等） 筛选设计单位 对设计资源严格筛选和把控，每一个项目中的各项设计，必须备选至少2个设计单位进行比对，比对的要点如下： 设计价格 设计资质 设计能力（以往的作品） 设计人员配备 设计单位的配合能力 设计单位的特点及特长 严格设计质量 由成型的设计团队为主导，以集团公司的定位为指导，严格把控设计的各项环节，不但从设计上提升产品质量和档次，提高建筑材料的性价比，并减少设计漏洞，使开发商的利益最大化。严格设计质量主要分为以下两个方面： 方案阶段（扩初设计为止） 方案阶段的设计审核在整体上主要针对整体布局，使之符合公司策划定位，符合市场形式；对单体的审核主要针对美观、实用性、适用性、艺术感、各种用料的性价比等。 施工图阶段 施工图阶段主要对于设计上的漏洞、图纸上的差误等进行检查，团队中各个人员相互沟通配合审查。机电、水暖、结构、建筑等各专业人员，在正式施工之前，尽可能的解决施工图纸上构图失误、功能上及使用上的设计调整、感官上设计漏洞等，可减少施工时大量不必要的设计变更和签证。 精细化设计（研发部分） 精细化设计是设计管理团队在时间及工作量允许的情况下，对产品及设计的细节进行深入研究。如户型、铺砖细节、小品、道牙、路灯路牌、通风管道、空调机房、井盖座椅等等各式各样的细微节点，精细化设计要求团队对这些细微节点进行功能使用、材料使用等进行优化美观的改进和研发。 在产品质量上进行价值提升。 结构成本控制 结构成本必须是房地产商最应关注的成本。建筑方案一经确定结构成本就已经确定。有关设计成本管理方面的内容不在此探讨，只对设计过程中重要的影响成本的重要部分提出建议。结构成本的控制需要专业的团队，公司必须配备专业的结构工程师，在设计阶段能对设计院提出指导性的意见，具体如：在梁的布置、剪力墙的布置、配筋、剪力墙的厚度、楼板的厚度、地下室利用率、基础选型、桩基总量的优化、钢材选型、混凝土标号的选择、柱配筋率、机电管道空间优化、层高的控制。在材料方面钢筋的选择对成本控制有有意义。（如II级螺纹钢与I级圆钢相比，价格相当、强度提高43%，最小配筋率同时降低。）以上是设计过程成本控制的技术关键点。直接影响造价，只有资深的、经验丰富的、对外协调能力强的设计人员才能指导设计院按我方要求完成设计。是成本控制的目标接近最佳成本的边际效益拐点。 八、投资估算 项目方案设计阶段成果完成之后，设计团队配合预算及前期团队进行项目的初步投资估算，估算结果在一定程度上控制后期造价，并可根据估算结果进行投资收益的测算，同时进行项目可行性分析，反过来指导策划定位及方案设计。 九、设计上的资金投入和产出 设计上的价值产生是无法数据化的，因为设计的概念理念是抽象的，然而设计上的投入作为成本的一部分，对于成本控制来说是至关重要的。那么如何来权衡设计上的资金投入和产出呢？具体表现由以下几点： 人力资源投入 专业人员配备的投入必不可少，设计管理团队的所有工作通过专业分工，由团队中的各个专业人员完成，保证成本控制及价值创造。 举例：假设每个专业人员的资金投入为20万一年，10个专业人员一年的支出仅为200万。然而超过50万平米建筑面积的工程，仅从设计上的材料运用就可节省出上千万的工程费用。同时，产品设计优化所带来的价值提升又是难以估量。 设计投入 设计上的投入最主要的还是支付给甲方设计单位的设计费用。在设计上的投入是对产品的负责，策划和设计作为甲方最重要的附加值，“花小钱，做大设计”是完全错误和不可取的。 目前个别房企的一些项目，设计成本已经超过土地成本和工程成本，成为企业开发成本中最多最重要的一项。 由于设计上的投入很难直观的