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《房地产估价理论与方法》复习提纲 第一章 房地产估价概述 第一节 对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化促进房地产公平交易建立合理的房地产秩序合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对的要求；具有良好的职业道德，是对估价的要求。假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等 第二章 第一节 房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面权益包括权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权等在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。—通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。 四、房地产的其他名称：不动产、物业。 五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑物存在对土地价值的影响；建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分估价；房地形态， 第二节 房地产的特性 ①不可移动性（又称位置固定性）独一无二性寿命长久性供给有限性价值量大流动性差用途多样性从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。相互影响性外部影响有