房地产投资分析复习知识点.doc

一、绪论 1、【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服 务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 2、【房地产投资三要素：】①时机 ②地段 ③质量 3、【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 4、【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 5、【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境；4、抵御通货膨胀影响 6、【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 7、【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 1、【投资要素原理】收益（利润）、成本（利率、税收）、预期 2、【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 边际成本开始时随产量增加而迅速下降，降到最低点，随产量增加而迅速上升 3、【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段 4、【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比 2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 5、【市场价值】是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并都处于理 智状态下的最可能交易价格。 6、【投资价值】是投资者预期未来收益的价值。 7、【交易价格】指在房地市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。 三、房地产投资市场 1、【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、 优化资源配置的功能、政府宏观管理的基础 2、【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控 3、【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、 家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期 4、【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 1、【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。 特点：多样性、综合性、动态性 （构成要素：政治环境、法律环境、经济环境、自然地理、基础设施、社会环境） 2、【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 其中层次分析法最重要 五、资金的时间价值 1、【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别） 表现为：利息、利润 2、【利息 I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。3、【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 4、【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 5、【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和， 一般用Ｆ表示。 计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n 6、【复利现值】是指未来某一金额的现在价值。一般用Ｐ表示。 　　　 计算公式：Ｐ＝Ｆ/(1+i)n 7、【年金】一定时期内，在相同间隔的时间点上，收入或支出的数额相同。 （在一定时期内每期相等金额的收付款项）。用Ａ表示。 期末年金的计算（后付年金） 1、期末年金终值： 2、期末年金现值： 期初年金的计算（先付年金） 　 1、期初年金终值： 2、期初年金现值： 资金回收年金（等额还款） 8、【名义利率】是指金融机构公布的年利率。用ie表示 实际利率大于名义利率 【实际利率】是指由于计复利次数的不同而实际支付的利率。用in表示。 六、经济评价体系 1、【房地产投资经济评价指标体系】 静态指标：投资利润率、静态投资回收期、投资利税率? 动态指标：净现值、内部收益率、动态投资回收期、盈利指数、年值 F t ——各年的净现金流量； P——期初投资额； io——基准回报率； NPV——净现值； IRR——内部回报率。 2、【净现值】是指用一定的贴现率将投资期内的净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 NPV =