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拆迁补偿安置协议的签订及其案例分析 主讲人：上海市协力律师事务所 周月萍 助 教：协力律师事务所 蔡祥、秦利明 1、以缓和的手段解决尖锐的社会矛盾成为国际社会发展趋势 从《蜗居》中反映的拆迁矛盾案例 2、颁发拆迁许可证时对补偿安置方案的审查 拆迁人向拆迁管理部门申请拆迁许可证时，应当拿出一套可行的方案表明拆迁人打算如何对被拆迁人实施拆迁补偿安置，以及计划在多长时间内完成拆迁。应包括：确切的拆迁范围、拆迁房屋的基本情况、拆迁实施步骤、拆迁各项补偿费、补助费的概算、补偿安置资金的落实、安置房源和周转用房的准备、系自行拆迁还是委托拆迁及拆迁单位资质、拆迁时间结点、拆迁奖励措施等内容，拆迁管理部门依法拆迁条例及相关政策进行全面审查。 3、拆迁补偿安置协议应当紧紧围绕等价有偿原则 （1）在拆迁补偿安置协议中最主要的就是采用市场价进行补偿安置； （2）合法的建筑按市场价进行评估补偿； 4、市场评估价作为基准标准 （１）房地产估价应遵循的原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 （2）估价程序：依据房地产估价规范执行。 （3）估价方法：市场比较法、收益法、成本法、假开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。 （4）《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定：“城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。”第十六规定：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。” 5、协议的签订与奖励措施的衔接 拆迁人为了加快拆迁工作的顺利进行，在编制拆迁计划和方案时就充分考虑到拆迁的奖励机制，以鼓励被拆迁人积极地配合拆迁工作的开展。例如４：某拆迁人在编制拆迁方案时就规定：（1）为鼓励跨区位异地安置，可实行安置补偿奖励。安置补偿奖励金额分二步计算：A、先计算安置奖励面积基数（安置奖励面积基数=被拆迁房屋的合法建筑面积×对应的安置奖励面积系数）。安置奖励面积系数可由地方人民政府根据被拆迁面积等因素，规定不同的补偿系数。（如：被拆迁房屋40平方米以内安置奖励系数0.7；40-60平方米以内安置奖励系数0.5；60-95平方米以内安置奖励系数0.45等）；Ｂ、计算安置补偿奖励金额（安置补偿奖励金额＝安置奖励面积×被拆迁房屋房地产市场评估单价×被拆迁房屋所在地区位的补偿系数）（注：被拆迁房屋所在地区位的补偿系数由地方人民政府根据拆迁区位的不同进行规定的补偿奖励系数。） （２）被拆迁人及时搬迁腾退房屋的奖励办法 拆迁房屋自通知开始签订拆迁补偿安置协议之日起一个月内搬迁并腾房交付拆迁人的，每户奖励３万元；二个月内搬迁并腾房交付拆迁人的，每户奖励１万元；超过二个月的，不予奖励。正式签订拆迁补偿安置协议日期以书面通知为准。 6、协议必须是当事人真实意思表示 （1）拆迁补偿安置协议，是指取得房屋拆迁许可证的房屋拆迁人与房屋所有人、承租人之间共同签订的，有关被拆迁人的私有房屋及其附属物的拆迁以及的补偿方式和补偿金额、安置用房面值和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的相互权利义务的协议。 （2）拆迁补偿安置协议是民事合同中的一种，当拆迁人与被拆迁人经过协商、双方在民事地位完全平等、意思表示真实的情况下，达成的拆迁补偿安置协议就是有效的。 7、欺诈、胁迫、重大误解导致协议的无效 （1）民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫或者乘人之危等方式，使对方在违背真实意思表示的情况下签订的拆迁协议无效。 （2）在拆迁实践中，有的拆迁公司在签订协议时，未充分告知被拆迁人可以获得的补偿方式及被拆除房屋价格、评估的真实情况，拆迁公司的故意隐瞒、遗漏和虚假告知的违法行为，对被拆迁人构成欺诈。构成要件：A、拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况，或者故意向被拆迁人隐瞒事实真相，诱导被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议；B、拆迁人故意告知被拆迁人虚假的拆迁法律政策规定，或者故意隐瞒拆迁法律政策的规定，使被拆迁人在对法律错误认识的情况下，作出违背真实意思表示的行为。 （3）被拆迁人可以针对拆迁人的虚假告知行为，诉请