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开盘蓄水执行方案?? 2010-10-04 10:10:18|??分类：? HYPERLINK /blog/ \l m=0t=1c=fks_084066085086085066083080080095085086087071083086084064084 \o 个人癖好 个人癖好|字号?订阅 ? ? ? ? ? 项目蓄客执行细案 （2010-9—2010-12）  目录： ? 第一部分：近期宏观市场背景 ? 第二部分：现阶段本案基本情况与面临的问题 ? 第三部分：蓄客期营销节点制定 ? 第四部分：蓄客执行细化方案及图表展示  ? 第一部分：近期宏观市场背景 ? 7月成都市区商品住宅成交35.1万方,8月截止到22日共成交29.99万方,8月整体成交量将会超过7月.由于新政的出台各项目加大促销力度，众多楼盘或明或暗的进行降价销售以不同形式回馈消费者，以保证预期销量，在楼市不明朗下，大多开发商不得不打出优惠大旗吸引眼球，强调刚需制造卖点，以保证销量。项目区域内各楼盘优惠幅也相对较大,主要以排号优惠、开盘优惠、主题优惠等优惠活动为主.下半年本案区域竞争激烈,离本案最近的项目“格陵楠”预计将在9月亮相，此项目占地约10亩，项目定位及户型配比与本案形成直接竞争，晋阳路区域项目“博派”也是纯小户型项目，此项目于8月初已经开始进行排号蓄客，预计会在11月开盘，中海锦城、中粮祥云、华宇楠苑等几个知名开发公司的大体量项目也将于下半年10月左右开盘，由于此类项目体量较大相对产品类别较丰富，中小户型占总量基本在10％左右，所以也会间接与本案形成竞争。 ? 第二部分：现阶段本案基本情况与面临的问题 ? 本案接待中心于6月下旬正式对外接待，截止8月26日来电379组，来访552组，之前只在一些网络房产媒体和一些房产周刊免费刊登了一些关于项目的基本数据，通过此类途径知晓本案的占20％，其余客户均为自然来访，主要是周边原著居名为主，且多为多次置业者，经济承受能力一般，大多无固定职业，由于近期以出台停止三套房的贷款的金融政策，次类多次置业者将面临无法贷款购房。那么我们将面临以下几个问题：怎么挖掘首次置业者？在开盘前如何进行客户意向的梳理和精准的销控？那么通过快速有效的小众营销扩大项目推广辐射半径与按节奏制定步步为营层层设“卡”的整体系列化的客户梳理工具将是关键，项目的蓄客效果将对开盘销售的好坏产生直接影响。 ? 第三部分：蓄客期营销节点制定 ? ? ? ? ? 营销节点制定图表1 ? 注：此总营节点的执行是建立在“拿预售证之前可以进行收取诚意金”的条件下，因为现在市区在售项目中有的楼盘未拿预售证收取诚意金或排号费，有的则是拿到预售证以后在正式争取诚意金，需公司领导与房管局进行勾通，以便项目执行拿预售证之前收取诚意金或排号费，对项目蓄客起到很关键的作用，如此节点不能执行则启动第2套营销节点。 ? 营销节点制定图表2 ? 第四部分：蓄客执行细化方案及图表展示 ? 一、甄别客户诚意一关卡“免费会员优惠卡”发放方案 ? 优惠卡发放的意义： n?? 积累诚意客户的重要手段； n?? 必须集成非常的权益，保证销售数量； n?? 吸引竞争对手的客户； n?? 现场活动营造销售氛围； n?? 有效的筛选诚意客户的第一步 二、发放时间、地点： 1.? 优惠卡发放时间： 2010年9月8日－2010年10月15日 2.?? 优惠卡发放地点： 【双楠偶寓接待中心】 三、发卡方案： 1、会员优惠卡卡级、发行量 ▓? 会员优惠卡卡的卡级 会员优惠卡：持本卡成功认购双楠偶寓住宅物业，均可享受总房款1％的优惠。 ▓ ?会员优惠卡发行数量 根据现来来访量为300组，按照1：2的比例制作600张，9-10月能完成300张的办理即达到效果。 2、操作方式 2010年8月1日正式对外免费办理会员优惠卡，只需客户带上本人身份证，填写一份办卡申请即可获得一张双楠偶寓会员优惠卡，本公司留存客户身份证复印件及办卡申请表。 ? 3、办卡知须 1）本卡为实名制，仅限持卡人本人及直系亲属（直系亲属仅指父母、子女、配偶）使用，不得 更名和转让（直系亲属使用时需提供相关证明）。 2）持本卡成功认购双楠偶寓住宅物业，均可享受总房款2％的优惠，该优惠仅在购房款中作相应低扣。 ）本卡序号不作为最终选房顺序号。 4）一张卡只能作为本项目一套房源的优惠凭证，且对同一套房源不能同时使用多张卡进行 叠加。 5）本卡是享受购房优惠的依据，敬请持卡客户妥善保管，如有遗失，请携有效证件到双楠偶寓接待中心挂失补办，若有任何疑问，请致电028-8744086，本卡的最终解释权归四川博氏投资置业有限公司所有。 ? ? 4、推广媒体组合 ? 行销、短信、大成房产网 ? 5、物料文本展示 1）双楠偶寓会员优惠卡申领单 贵宾姓名：????