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普罗旺斯房地产项目投资 可 行 性 研 究 分 析 报 告 二〇一二年十月 目 录 第一章 总论 2 1.1项目背景 2 1.2研究依据与范围 3 1.3主要技术经济指标 4 第二章 项目背景及建设必要性 5 2.1项目的提出背景 5 2.2项目的必要性 9 第三章 企业与工艺介绍 11 3.1企业简介 11 3.2生产工艺 12 第四章 场址选择与主体工程建设 15 4.1建设条件 15 4.2场址选择 20 4.3总体布局 25 4.4主体工程建设 28 4.5 给排水设计方案 30 4.6 消防设计方案 31 4.7电气设施设计方案 33 4.8 清洁设施设计方案 35 第五章 工程节能 38 5.1设计依据 38 5.2设计原则 38 5.3能耗分析 38 5.4节能方案 39 第六章 环境影响评价 43 6.1 环境影响评价依据 44 6.2施工期间污染的防治 44 6.3项目运营期间污染的防治 46 6.4环境影响预测 48 第七章 劳动安全与卫生 50 7.1劳动安全内容与原则 50 7.2设计依据 51 7.3职业安全 52 7.4卫生 54 第八章 项目实施进度与人力资源配置 56 8.1项目实施进度 56 8.2生产组织与人员培训 58 第九章 项目管理与招投标 60 9.1项目管理 60 9.2项目招投标 60 第十二章 市场营销计划 63 9.1“卖点”分析 63 9.2营销策略 63 10.1经营风险分析 64 10.2管理风险分析 64 10.3财务风险分析 65 10.4政策风险分析 65 第十一章 投资估算与资金筹措 66 11.1编制依据 66 11.2工程投资估算 66 11.3资金来源 67 第十二章 财务分析 68 12.1论述 68 12.2流动资金 68 12.3投资使用计划 68 12.4处理成本估算 68 12.5财务盈利能力分析 69 12.6清偿能力分析 70 12.7不确定性分析 70 12.8财务评价结论 73 第十三章 结论与建议 75 13.1结论 75 13.2建议 75  第一部分；项目概况； 1，项目名称；普罗旺斯 2，项目建设单位；绵阳市圣鼎房地产开发有限公司 3，项目规模及性质；该项目总用地25286.15㎡（约38亩）是政府城市建设规划中“湿地公园”建设的配套居住项目“水韵生态家园”的主要项目之一 4，项目研究工作依据； ①，土地使用权出让文件 ②，建设项目规划方案 ③，建设规划审查意见 ④，项目可行性分析报告 ⑤，安县房地产市场现状及发展预测 5，项目研究工作概况； 研究工作由绵阳市圣鼎房地产开发有限公司主持，于2010年9月10日开始，于2010年9月30日结束。参加人员有；公司领导、财务、房地产、工程造价、房地产营销、市场调研等相关人员。项目研究从市场前景分析、项目可行性分析、多方案综合评价三个方面进行。通过研究对项目的可行性有了一个理性的认识和客观把握。 第二部分；项目开发宏观环境分析 1，城市建设总体规划描述 安县新县城位于江秀路花荄段，江秀路从花荄新城区穿城而过。距绵阳城区经辽宁大道13公里，经绵安快速通至绵阳道8公里。安县花荄镇城区已纳入绵安同城化规划管理。 安县城市建设总体规划是在安县县城异地迁建的背景下在安县花荄镇城镇建设规划的基础上按县级城市规模重新编制的。 新县城建设规划功能分区共分为老城区（原花荄镇城区）、新城区（新县城主城区）、工业开发区三大板块。 新县城主城区是新县城城市建设规划核心部分，规划立意创新，脱离了传统街市旧俗。主城区分为行政服务区、文化休闲活动区、居住区、滨河景观绿地等功能分区，商业主要以日用商品、餐饮休闲娱乐、菜市场等社区服务呈点状分布。居住区以江秀路（银河大道）为主轴，行政中心为圆心呈扇状辐射。凸显了绵阳后花园宜居城市特点。 2，所在区域政策、经济及产业环境 项目所在地属新兴县域经济，地震前其经济主体主要是农业产业化经济，工业主要有建材、化工、造纸业。安县旅游资源丰富，有一定旅游产业基础。安县矿产资源丰富，是矿产资源输出大县。随着绵安同城化建设提速、震后工业援建项目启动，震后援建资金输入，城镇基础设施和小城镇建设、新农村建设等，为安县产业经济发展开创了史无前例的历史机遇，加速了新县城城市化建设进程。也同时加快了安县房地产业的发展。 3，项目所在地住宅市场及区域分布情况 从商品房增长情况看；2003年县城搬迁开始历时8年，已开发的大型住宅小区共22个（期）。开发面积突破767600㎡，近6000套。平均增加750套/年、开发量95800㎡/年，年增长近10万平米。 从商品房分布情况来看；住宅小区以江秀路（银河大道）为主轴，行政中心为圆