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崇明岛生态度假区 项目策划人 梁玉婷（001701） 陶檬檬（001705） 王凌峰（001718） 主目录 项目概述 可行性分析 项目管理计划 题外 项目概述 崇明岛介绍 东滩湿地环境介绍 崇明岛介绍 崇明岛有1300多年历史。公元618年至626年（唐朝武德年间），形成东西两沙岛。696年（唐朝万岁通天元年）初，始有人在岛上居住。以后无数沙洲时东时西、忽南忽北涨坍变化，至明末清初，终连成一个大岛。五代初，在西沙设镇，取名为崇明（意为高出水面的平地）。1222年（南宋嘉定十五年）设天赐盐场，隶通州。1277年（元至元十四年）升为崇明州，隶杨州府。1396年（明洪武二年）降州为县，先隶杨州府，后隶苏州府，兼隶太仓州。民国时期，先后隶属江苏南通、松江。解放后，隶属江苏南通专区。1958年12月1日始改隶上海市。 ? 东滩湿地环境介绍 一、地理环境 二、自然条件 地质地貌 气候条件 三、资源条件 土地资源 湿地资源 可行性分析 经济（economic) 社会(society) 战略(strategic) 技术(technical) 经济可行性分析（1） 从经济方面来讲： 项目成本分析： 启动成本：即沉落成本，是关于该项目立项前的调查分析所 花费的成本。约RMB50万。 经济可行性分析（2） 一次性的成本：即居民的拆迁费用、工程设计施工费等。总造价约为RMB17.6亿($2.2亿)。其中： 经济可行性分析（3） 项目投资回报期分析： 据估计每年的游客流量情况为如下： 经济可行性分析（4） 估计人均消费为RMB150元 由以上数据可得： （不考虑固定资产折旧、税收等因素） 每年预期游客流量为： 350*20%+300*40%+250*25%+120*15%=270.5万 每年预期现金流入量为： 2705000*150=405,750,000 每年预期净现金流入量为： 405,750,000-176,000,000=229,750,000 预期投资回报期为： 1,760,000,000/229,750,000=7.66年 社会可行性分析 地理 市场 竞争者分析 地理优势 与上海位置关系图 市场 定位 市场需求 城市人均可支配收增加 1992-2002年，我国城市人均可支配收入由2026.6元增加到7702.8元，年均增长率达到14.28%。但是近年来的增速较以前有所降低，1997-2002年的年均增长率为8.34%。在这5年间，城市居民最高收入户的增长速度远高于平均水平，达到13.13%。 中产阶级的出现 随着我国经济快速发展、城市化进程不断加快和居民收入的较快增长，中产阶层作为一个新兴阶层在我国迅速崛起。去年全国约有5000万人步入中产阶层行列。到2010年将有1.7亿人步入中产阶层行列。中产阶层对住房、汽车、旅游和教育的需求，正日益成为我国经济增长的重要源泉。随着中产阶层力量的壮大，该阶层对市场消费的影响力逐渐增强，创造了规模巨大的市场购买力。 中产阶层的消费行为决定了未来消费需求将呈现出不同于现存市场需求结构的特点。中产阶层的消费观念将不再局限于经济实惠，而更看重舒适、时尚、档次、品位和个性化，因此只有中高档轿车、住宅才能更好地满足其消费需求 。 市场预测 竞争者分析 目前，在上海、江浙地区截至今年七月，高尔夫球俱乐部度假村为26家。其他经营良好，规模较大的度假村有天目湖度假村（浙江），浙江航之度假村（杭州），郁山森林公园度假村（新安），虹桥度假村（杭州）。这些度假村都是以自然景观为主要卖点的，其中最具实力的是郁山森林公园，天目湖旅游度假区首期开发面积１８平方公里。区内将设旅游中心区、农业历史文化区、国际度假区、森林公园区、自然保护区及湖区。注册资本1000万，拥有近2000张床位。 目前公司概况 我们本身涉足房产时间不长，但我们开发产品除住宅之外又加上五星级酒店，已完成项目浦江?名都是上海首个酒店化的高档社区，从城市酒店的运营到酒店化社区的运营，短时间内完成了蜕变，并开创了