论物业发展形势下的小区财务管理.docVIP

论物业发展中的财务管理 [摘要]：会计工作是企业经济工作的重要基础，“经济越发展，会计越重要”。会计属于社会科学的范畴，和其他社会科学一样，会计的理论和方法都会或多或少地受到自然界和社会上许多发展因素的影响，而促使它的发展和深入。近几年来，在我们身边出现了许多区域式管理的小区化居民楼群，使得城市被分成若干个小的区城，而每一个区域形成一个管理体制。这体现的是现代化的物业管理模式。物业的迅速发展同时也必将面临着许多尚待解决的问题，其中物业管理的经营收入单一，经济情况不乐观，人员不稳定，前期管理不规范等一系列的问题在阻碍着它前进的步伐。本人在实习的过程中围绕经营收入单一问题并结合了自己所学知识对这些问题进行了粗略的研究，试着找出物业管理公司单一收入而造成企业面临入不敷出的解决办法。 关键词：会计 物业管理 资金来源 管理体制规范化 物 业 1981年，深圳第一家物业公司的建立就标志着深圳已开创中国物业的先河。物业管理逐渐走进千家万户。迄今为止，中国的物业管理行业已经是走过了二十几年的风雨历程，已经成为城市管理的重要组成部分。也具备了一定的规模和形态，并且积累了丰富的物业知识和经验。但是随着房地产商品经济的日新月异，物业管理也迫切需得到进一步的改革和规范。不难理解物业的区域化管理模式为城市公房管理体制改革，以及机关、企事业单位后勤服务社会化创造了条件。最终也必将促使一个城市走向稳定。因此政府也应大力推动物业的发展及其体制的规范化。 一、物业管理的概念及其理解 所谓的物业管理即指业主通过选聘的物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业的服务合同约定，对房屋用配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群的一项管理模式。由此在我国市场经济发展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而已经是企业客户和价值的来源。所以必须在业主们心中建立起物业管理公司的品牌。则应充分了解创造物业品牌的要求，通过各种形式的认证形成一种无形优势，并应重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为业主和物业沟通的桥梁。我觉得在我国的小区管理形势下，沟通这一点要做的非常好，才能达到了最佳效果，最终达到物业管理的精神实质------使小区的业主和管理公司达成 “双赢”。其实这也是服务行业的根本目的。服务行业中不同类型的工作就有其各自的特殊性，对于我国现阶段物业管理它是不同于服务行业中的休闲娱乐服务，也非传统的房屋管理模式。而是针对对人们生活多方面的管理。它更具生活化、人性化。 二、物业管理现状 纵观国际、国内物业管理市场：国际物业管理优于我国；国内的物业管理是沿海优于内地。纠其根本就是：相关法律制度的建立及业主日益增长的需要。其中我国沿海的广州珠江物业酒店管理公司是国内最早从事物业管理的专业管理公司之一，对整个市场的形成起到了示范作用。而两地由于不同的经济情况及政策约束，从而形成两种不同的市场状况。在湖南省获双体系认证的北京美好愿京物业管理有限公司长沙分公司成立于2001年5月。公司始终本着“亲情有序服务，共建美好家园”的服务宗旨。对业主、住户的生活维修、私人绿化、安全管理、公共区域的绿化环境进行具体细致的安排和管理。在长沙地区已经成为模范物业管理公司。公司的管理执行的是全方位管理，已经在人们心中已经形成了一个品牌。 物业的财务管理 一、遵循的相关制度 我国物业管理公司是以物业服务费为主经营收入，而服务费的收取是依照《物业服务收费管理实施办法》中规定，按约定以对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地收取费用。同时也根据1998年1月1日起施行的《物业管理企业财务管理》规定，是为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业和特点及其管理要求制定的。 二、收入成本构成 1、根据小区的特殊性，可作房屋中介的代销手续费、废品回收、商业用房经营收入以及无形资产的转让作为其它业务收入。 2、构成物业管理服务成本支出的一般为： 管理服务人员的工资、社保、及福利费用等； 物业公用的场所的日常运行及维护费包括二次供水、加压设备的维护保养； 物业管理区域的环境保护费用； 用于物业管理办公费用和固定资产的折旧费用； 物业管理区域的绿化养护费用； 公用水电的费用； 区域的秩序维护费用； 3、物业共用部位、共用设施的大修和更新及改造费用应当通过专项维修资金结与列支而不得计入物业服务支出或者物业服务成本。长沙美好愿京物业管理有限责任公司是依据制度办理。物业收费根据物业管理企业界所提供服务的服务的性质内容等不同情况分别实行收支，对于预收的物业+费用是属于代收性质。而对于水电