马德利花园策划方案毕业论文.docVIP

目 录 一、市场营销环境分析 1 （一）全国市场环境分析 1 （二）桐乡市场环境分析 1 二、项目概况 2 三、项目最新SWOT分析 3 （一）优势 3 （二）劣势 4 （三）威胁 4 （四）机会 5 四、竞争对手分析 5 五、目标策略 6 （一）思考一、是不是到了品牌决战的时刻？ 6 （二）思考二 品牌决战的战略原则？ 7 （三）思考三、品牌决战的核心控制点？ 7 （四）思考四、品牌决战如何开战？ 7 六、楼盘推广策略 8 （一）战术1：现场重新包装 8 （二）战术2、户外封杀 9 （三）战术3、Openday现场开放日 9 （四）战术4、电视攻击 10 七、媒介组合策略 10 （一）市场引导期 10 （二）强销期 11 （三）持销期 12 （四）尾盘期 12 八、营销策略的总结与分析 13 马德利花园策划方案 摘 要：本案秉承西班牙层级分明的规划设计，模拟西班牙建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落，给居住的人的有一种空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，通过建筑立面、圆弧檐口、小区道路景观、小品、绿化、水系等勾勒出唯美的异域风情，让您再足不出户就可以感受来自西班牙的感觉。本推广方案通过对国内市场以及本市的房地产市场的了解，对本项目进行SWOT分析、目标策略分析、推广策略分析以及营销策略总结分析。 关键词：西班牙；桐乡；异域风情；马德利花园；营销策略 一、市场营销环境分析 （一）全国市场环境分析 自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。 不过,由于政府的调控基调,地产投资大幅增长的可能性有限。2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。 （二）桐乡市场环境分析 随着国民经济的持续快速发展，近两年来，桐乡的房地产投资快速增长，居民住房消费持续扩大，人居环境条件日益改善，房地产业已成为全市国民经济中的一个重要产业。但是，在住宅建设快速发展的同时，也存在房价上升过快，供求结构性矛盾突出的问题，引起了社会各界的广泛关注。桐乡房产开发投资增长迅速，2009年桐乡的房产开发投资额、土地供应面积都到达高峰期，从而开工面积达到高峰，2009年开工面积60.1万平米，而2010年1-6月开工量增长更是迅速，新增开工量40万平米左右，今明两年将出现供给量高峰，竞争相当激烈。如2009年房地产项目用地总供给为142公顷，按容积率1.2计算可建商品房170万平米，比2008年增加77%，而同期商品房销售加预售面积总共也只有55万平米，以此销售规模足够维持2-3年的开发销售量。?桐乡城区的商品房销售价格由2009年的4189元/平米，上涨到2010年的6208元/平米，上涨的速度和幅度都很高。 桐乡商品房销售价格指数增幅与GDP增幅之比在2009年和2010年均超过合理值1.8。在2008年桐乡的房价增速和居民收入增速之比尚在合理范围内，而2009年和2010年则远远大于最大合理值2。而桐乡居民的人均可支配收入的增幅成下降趋势，居民手头的购买力增长放慢。居民的购房能力将受到限制。??? 但从整体水平与周边城市相比仍处于低位，属于合理范围。目前新增供应量大幅增长、供求关系趋于基本平衡甚至略微供大于求的情况下，房价涨幅趋缓，并逐步趋于稳定。 二、项目概况 马德利花园项目简体介绍项目采用人工坡地，将楼宇建于坡地上，项目采用西班牙风情小镇的建筑风格，注重细节的打造---简欧风格的外立面设计，圆弧形的拱门窗，庭院式住宅的设计，坡地园林水系结合的景观，让业主在家门口享受西班牙生活。带电梯多层洋房是多层的升级版，多层的价格享受高层的待遇；错层增加私密感，别致的居住享受。，小区内四季常青的绿化，具有浓情西班牙风情的园林精品，实现业主居住和生活的惬意，给业主带来公园式的享受。西班牙风格：本小区秉承西班牙层级分明的规划设计，模拟西班牙建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落，给居住的人的有一种空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，通过建筑立面、圆弧檐口、小区道路景观、小品、绿化、水系等勾勒出唯美的异域风情，让您再足不出户就可以感受来自西班牙的感觉。典