“商业地产”？ - 产业园区.ppt

* 如何进行商业业态定位 商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到稳定的业态组合，必定要经过一定过程。 * 初步业态规划 根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性，消费习性及潜力后，评选集客力强且具市场竞争力的业态组合。 初步业态组合定位 商圈业态普查 供给面调查 消费者意见调查 需求面调查 根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出商业机能较强的业态，并兼顾涵盖各类型的业态。 参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。 国内外标杆项目经验参照 如何进行商业业态定位 * 项目初步经营业态比例试算方法： 供给面商圈各业态营业额的比例，与需求面的消费者最常去的业态的消费比例，再加上消费者最希望增加业态的消费金额的比例，三项比例平均之后，得出商业地产项目业态发展规划比例及面积分配比例。 如何进行商业业态定位 一个关键概念：坪效 简单说，就是某业态每平米的营业额。 我们知道了某业态营业额合理总量，就需要根据经验确定坪效参数，根据坪效，即可推得我们所需要的某业态商业面积。 * 项目业态定位最终确定： 初步业态定位 主力店招商反馈 调整业态组合 确定设计方案 如何进行商业业态定位 * 如何进行商业定位 五 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位 * 价格定位的重要性 地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。 如何进行商业价格定位 请记住： 在我国的土地制度现状条件下，不管我们的口号是不是：只租不售，我们的终极目标仍然是： 卖掉！ * 市场比较法 成本定价法 销售价格=开发成本+发展商目标利润 租金反推法 多年来在住宅行业使用的定价方法。从理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符合商业物业市场需求状况和租金水平。 由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节。 如何进行商业价格定位 * 区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价 市场比较法 成本定价法 租金反推法 如何进行商业价格定位 * 1 地理位置 2 交通通达性 3 周边消费者覆盖能力/客流通达性 4 区域商业发展及竞争态势 5 项目物业条件 基础规划布局 商铺层数 业态限制 6 项目物业结构 进深 面宽 设施配备情况 内部交通差及视野差问题 市场比较法影响租售价格因素 如何进行商业价格定位 * 市场比较法确定项目价格均值： 因素 地段 外部交通条件 周边住宅及人流量 商业竞 争环境 项目物业条件 项目物 业结构 总分 售价 分数 26 20 7 10 7 30 100 ***　 对比项目 *** *** *** *** *** *** *** *** *** 本案 楼层差价的考虑： 楼层 价格关系对比 首层 项目均价水平的110%-130% 二层 项目首层价格的65%-75% 三层 项目首层价格的40%-60% 如何进行商业价格定位 * 1. 精确测算 2. 简易测算 售价=（日租金×360天－物业费－相关税收）×12年－维修基金－相关税费 注：360天为国际通用的年营业收租时间 12年为国际通用投资回报年限 市场比较法 成本定价法 租金反推法 售价=日租金× 365天 ×12年 注：收租时间改为365天； 12年为国际通用投资回报年限 去掉物业费和营业性税收； 忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。 如何进行商业价格定位 * * 商业地产基础知识 一、商业地产的基本概念 二、商业地产的分类 三、商业地产与住宅地产的区别 四、商业地产的三种赢利模式及要点 五、如何进行商业定位 * 商业地产的基本概念 一 商业地产最抽象的定义——就是为商品流通/商务及休闲活动提供建筑载体 * 总结定义 商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营，不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。 狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产， 什么是“商业地产”？ * 选址及获取土地 商业