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“营改增”扩围改革对房地产企业的税负影响 　　摘要：随着“营改增”试点工作的深入推进，作为国民经济支柱产业之一的房地产行业，一直备受关注。文章通过对房地产行业上市公司的年报数据进行分析，预估“营改增”后税负的变化，并提出了相关的建议。 　　关键词：营改增；房地产企业；税负 　　“营改增”是我国一次重大的税制改革，其主要目的是逐步将增值税征税范围扩大至全部的第二和第三产业，以增值税取代营业税，最终达到避免重复征税，减轻各行业税负的目的。经历2012年到2014年三次“营改增”税制改革，先后将交通运输业，7个现代服务业、邮政业、电信业纳入改革范围。2016年3月，国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案，明确自2016年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。 　　一、文献回顾 　　彭晓洁、王安华、肖 强（2015）通过假设“营改增”之后房地产企业和建筑企业均适用11%增值税率，将房地产企业实际发生的营业税和预测产生的增值税相比较，得出当营业成本与营业收入之比大于44.64%时，“营改增”后房地产行业的税负降低。 　　孙作林（2015）通过公式推算发现，如果房地产企业“营改增”之后，征收率和其他行业相同也定为3%，这样会降低房地产企业流转税税负和总税负，会提高房地产企业净利润。如果税率定为17%，当房地产企业毛利率超过31.5%时，会提高房地产企业总税负，会降低房地产企业净利润；当毛利率超过36.8%时，也会提高流转税税负。 　　二、“营改增”对房地产企业税负的影响预测 　　本文通过构建模型对房地产行业税负的变化作出预测。为简化测算，仅将“营改增”之前实际发生的营业税和“营改增”后预估的增值税进行比较，不考虑其他税费带来的影响。 　　（一）样本的选取 　　本文以沪深两市公开上市的房地产企业为研究对象，样本选取至本文撰写日止已公开披露2015年年报的上市公司，共得53个样本。样本数据来源于公开披露2015年年报，为保证测算出来的增值税数额准确度更高，本文在将53个样本按营业收入金额排名的前提下，进一步按房地产收入占营业收入比率大于90%以上的标准筛选样本，最后选取了20家上市公司，分别是万科A（00002）、阳光城（000671）、金科股份（000656）、中天城投（000540）、世茂股份（600823）、泰禾集团（000732）、中粮地产（000031）、北京城建（600266）、银亿股份（000981）、信达地产（600657）、苏宁环球（000718）、上实发展（600748）、鲁商置业（600223）、栖霞建设（600533）、中洲控股（000042）、美好集团（000667）、深振业A（000006）、宋都股份（600077）、珠江实业（600684）、天地源（600665）。本文所使用数据均来源于巨潮资讯网。 　　（二）模型构建 　　假设房地产企业的营业收入为S，营业成本为C，则“营转增”之前应交营业税为5%S（为简化测算，暂不考虑其他税费）。根据“营转增”后建筑业和房地产业均适用增值税率11%，则增值税销项税额=[S/（1+11%）]×11%，进项税额=[C/（1+11%）]×11%，假设房地产企业预计能够抵扣的进项税额比为N。可得，“营改增”之后房地产企业应交增值税=[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×N。 　　（三）研究假设 　　房地产企业在“营转增”之前属于营业税征税范围销售不动产项目，征税比例为5%，“营改增”改革方案实施后，适用的增值税税率为11%。房地产企业的成本构成项目主要包括：土地成本、建安成本、财务成本。其中，建安成本占可抵扣进项税额的绝大部分，同时，随着上游企业建筑业“营改增”的推行，房地产企业能够取得抵扣的进项税额较多，为简化测算，本文采用建筑业“营改增”后适用的增值税率11%作为房地产企业进项税率。 　　1. 假设样本企业在“营改增”后均为一般纳税人，在理想状态下可抵扣进项税额比例为100%。鉴于此，本文提出假设1：房地产企业适用进项税率11%，设[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×100%49.55%时，“营改增”后房地产企业的税负将下降。 　　2. 在现实情况下，全额抵扣按营业成本计算的进项税额存在着诸多困难，如土地成本，由于地方政府不能开具增值税专用发票等因素，导致土地成本很难取得具有法律依据的进项税额发票。据了解，开发商的平均土地成本约占总成本的30%左右，但该成本也因地域差异有很大不同。因此，本文提出假设2：房地产企业适用进项税率11%，可抵扣进项税额为成本的70%。设[S/（1+11%）]×11%-[C/（1+11%）]×11%×70%70.78%时，“