从42个要点把握建筑业和房地产业等试点政策.ppt

讲解思路 内容概要 ●房地产开发 ●转让不动产 ●租赁不动产 ●不动产抵扣 ●建筑服务 ●销售无形资产 房地产业主要特点 ■房地产开发企业，指依法成立、从事房地产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。 ●按照企业条件，分为四个资质等级：一级、二级、三级、四级。 ■要点1：房产地开发流程 ●立项 ●设计 ●施工 ●验收 ●交付 ●立项 ■立项阶段税收事项 ①前期考察（咨询、顾问费等） ②筹集资金（银行贷款、其他渠道融资） ③购置土地（投标、土地价款、拆迁置换等） ④办理手续。 ②设计 ■设计阶段税收事项 ①地质勘察费、土地整理费。 ②规划设计、方案设计、施工图设计费。 ③落实资金。 ④编制工程造价预算。 ③施工 ■施工阶段税收事项 ①落实施工单位（确定施工单位，签订施工承包合同）。 ②地价款已付清、施工企业已落实、资金已落实，取得《建筑工程施工许可证》。 ③确定工程监理单位。 ④进场施工（在建筑服务部分介绍）。 ⑤按合同约定分批购买材料等（甲方供材）。 ④验收 ■验收阶段税收事项 ①按合同约定结算工程款（一般分为定期结算、进度款结算、年终结算、竣工结算等）。 ②办理验收手续。 ③编制工程结算。 ④工程竣工结算（按合同约定和行业惯例，一般需留部分工程尾款作为质量保证金，通常为5%）。 ⑤交付 ■交付阶段税收事项 ①房地产项目初产权登记。 ②两种销售类型：预售、现售 ③两种销售方式：自行销售、委托中介销售（房屋买卖代理费一般按成交价0.5%-2.5%收取） ■总结：房地产开发项目的“六证两书”： ●六证 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》 ●两书 《质量保证书》、《使用说明书》 房地产业政策要点 要点2：政策图 一般计税 新项目差额征税（异地不预缴） 老项目差额征税，全额按3%异地预缴 开发企业 简易计税 全额按5%征税 ●开发企业老项目选择一般计税的，异地预缴暂定国税。 操作提示： ①对房地产老项目（36号文和18号公告界定标准有差异，按18号公告执行），可以分项目选择简易计税，一个建筑施工许可证对应一个房地产项目。 ②选择简易计税的项目，应按规定单独核算。 ●在日常管理中，要重点关注用于简易计税的购进是否混入一般计税项目抵扣。 ③兼有一般计税、简易计税或免税房地产项目的而无法划分的进项税额，按施工许可证注明“建设规模”为依据进行划分： 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 建设规模以面积（平方米）为单位计算。 要点3：异地开发房地产问题 ● 36号文：一般纳税人房地产开发企业销售老项目，适用一般计税方法的，按销售额3%在不动产所在地预缴税款，在机构所在地申报。 操作提示： ①18号公告未明确如何预缴。在总局明确前，暂统一在不动产所在地国税机关预缴。 要点4：房地产销售预收款的处理 ●房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。 操作提示：①纳税义务尚未发生，不需确认收入、计提销项税，仅预缴税款。 ②新项目所在地与机构所在地不在同一县的，收到预收款时，在项目所在地预缴3%。 ③营业税时，房地产企业收取预收款，应使用地税部门统一印制的《商品房销售预收款专用收据》，地税部门专门开发了开票系统。 ●全国各地对收据的开具、范围、要求有差异，下一步如何操作，省局将进行明确。 要点5：视同销售 ●单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 例如：卖房送车位。 要点6：销售额的差额扣除 房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 操作提示：①应当取得省级及省级以上财政部门监制财政票据； ②应建立台账登记土地价款扣除情况，扣除的土地价款不得超过实际支付的土地价款。 ③当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。 ◆案例1。某房地产开发公司适用一般计税方法，购买土地价款1000万元（取得可扣除票据），项目总可售面积10000平方米，已完工总可售面积5000平方米，2016年7月实际销售1000平米 那么，当期可扣除土地