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不动产估价评价机制探究 　　[摘要]不动产的估价是估价机制中的重点内容，不动产抵押估价报告是银行业务开展的基础。为了促进银行业务发展，以及完善估计机制，需要建立功能齐全的估计机制。不动产估计评价机制的建立在推动经济发展中具有重要意义。文章主要分为三部分：首先对不动产评估概念进行介绍；其次针对银行不动产估价评价机制中存在的问题进行分析；最后提出完善不动产估价评价机制的对策。 　　[关键词]不动产估价；评价机制；分析 　　在不动产估价评价机制中存在很多问题，制约着估价机制建立，第一，银行在进行不动产估价机制选择时，并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择；第二，很多银行直接设置不定产合作条约，而原本这些条约都是在评估机制中制定，而银行的合约拦截，使得评估机制的话语权丢失；第三，不动产的估价质量难以保证。以上问题需要在实际的不动产估价评价机制建立环节中被解决。 　　1不动产以及不动产评估 　　财政部在2007年颁布的《资产评估准则――不动产》中，对不动产进行概念界定，不动产是指：土地、建筑物以及其他附着与土地上的定着物。在这其中也包括物质实体，以及相关权益，换言之，不动产并不是指单一的实体，同时也是实物、权益以及区位三者的综合体。而不动产评估通常是指房地产评估，以房、地为对象，在评估原则下，选择科学的评估方法，对价格进行评估。[1] 　　2银行不动产估价评价机制中存在的问题 　　在不动产估价中，需要做出不动产价值评价报告，金融机构抵押评估报告的直接使用者，例如银行。在这些金融机构中建立集中的估价管理体系，以及评价体系，是不动产拥有者在使用不动产进行抵押时，所必需的体系。但是就目前的不动产估价管理，其中存在着一些人为因素而导致的问题，主要的表现有以下四点。 　　第一，银行在进行不动产估价机制选择时，并没有按照机制的资历等级、工作人员素质以及行业水准等标准进行选择。而是将评估折扣中的高低作为机制入选依据。严重的情况下，有些银行所选择的不动产评估机制与行业主管，以及相关协会中所选择的不动产评估机制之间存在着本质的区别，在标准不一情况下，使得不动产行业中的公信力大幅度降低。[2] 　　第二，很多银行直接设置不定产合作条约，而原本这些条约都是在评估机制中制定，而银行的合约拦截，使得评估机制的话语权丢失。例如，银行制定出股价格式，然后估价机制直接进行估价报告的制定。将估价中比较烦琐的环节简化，并在估价报告中只体现出了项目名称、位置、估价结果以及公章，其余细节省略。在这样的模式下，使得估价机制的工作粗略，估价中的专业性有所下降。换言之，在不动产估价环节中，银行的主导作用比较明显，使得股价机制重心缺失。[3] 　　第三，在实际股价中，估价日期由银行来定，而银行对不动产的现场情况掌握不清楚。估价机制为了完成任务，使得不动产的估价质量难以保证。严重时，不动产的估价师不去现场，应付工作，估价失去意义。 　　第四，为了吸引客户，银行不顾估价机制的经济效益，以估价免费的广告方式，增加不动产估价。而在实际估价环节中，需要估价机制付出很多人力和物力，指估价结束之后，银行只付给估价机制很少的费用作为补贴。在这样的模式下，估价机制不盈利，难免在实际不动产估价环节中，在最短时间内完成估价，导致估价质量降低。[4] 　　3完善不动产估价评价机制的对策 　　3.1不动产估价评价机制雏形 　　对于银行来说，建立一个完善的不动产抵押评价机制，在银行业务拓展中发挥着重要的作用。由于在独立的估价机制下，银行对其进行管理，基于以上问题，对于不动产估价带来消极影响，因此在银行体制下，建立完善的抵押估价评价体系。在该体系中，主要包含了机构基本情况指标、机构业务能力情况指标、规范执业情况指标。 　　在实际的估价中，以上三者所占据的权重分别为10%、70%以及20%，在该评价体系中建立百分制，并结合专家评价，对最终结果进行修正。不动产拥有者在选择不同的估价机制时，根据估价机制的信用等级来选择。例如，估价机制可以分为AAA级、AA级、A级以及B级。一般情况下，B级的估价机制体系比较单一。 　　3.2建立不动产估价长效联动机制 　　在估价机制建立环节中，需要建立与之相关的联动机制。而所谓的联动机制是指，银行部门与行业行政主管部门、估价机构以及行业协会等方之间，实现有效的互动。在联动机制下，以银行为核心，并在其他行业相互研讨下，共同制定不动产抵押估价指南，对传统的单一估价机制中的缺陷进行改革。同时新型的抵押估价机制建立需要相应的监督机制，对其进行监督。因此可以鼓励各个行业中行政主管部门对估价机制进行实时监管。同时，银行还需要与各个行业协会之间进行及时沟通，针对不动产估价中出现的人员问题、质量问题以及技术问题等进行沟通与分析。在这样