世联地产惠州巽寮湾度假项目调研报告.pptVIP

配套1：超市、商业广场——提高基本生活设施，风情商业为项目营造休闲气象、减弱区域陌生感，同时为项目带来人气 超市 经营面积达800平方米，主要为业主供应蔬菜、河海鲜、 家禽、肉类、蛋类、水果、速冻食品、烧味、腊味及日常用品等 营业时间：9：00—23：00 送货服务：100元以下服务费5元/次，100元以上服务费5%/次 商业广场 夏威夷风情商业广场，地处假日半岛交通中心旁的黄金地段 配套2：故乡里主题公园——通过一系列体验式文化营销活动提高项目美誉度，形成良好口碑 简介：“故乡里”主题公园直接选取来自岭南水乡古镇、具有上百年历史的建筑材料建造而成，是广州首家集民间才艺展示、民俗风情表演及休闲游乐为一体的古村落主题公园 举办活动介绍： 2006新春一日游：醒狮、绝技、民俗艺术等 2006五一假日文化之旅：历史文化展示、高尔夫历史展、游戏擂台、文化摄影大赛等 配套3：18洞湖景高尔夫——树立项目的高形象，吸引高端人群 借助森林、湖泊自然优势，以湖景和山景为题材，由国内资深设计师梁国坤先生精心设计，充分利用天然的湖泊、山坡等充满意趣的地形地貌，把极具趣味性、挑战性的球道有机结合在一起，绿草如茵的球场也成为社区内优美的观赏景观 目前18洞湖景全灯光球场在去年10月便已启用，如今已成为众多高尔夫爱好者的新去处 配套4：假日半岛酒店——高形象的另一支柱，也为项目带来人气 假日半岛酒店临湾而建，充满浓郁的亚热带风情，360度拥抱湖景高尔夫球场和群山叠翠的大自然风光。配备先进的豪华客房、高级餐厅、风格不同的会议厅，及特色酒吧、网球场等休闲设施 客房共201间，设施齐全，服务质量较好 2005年10月投入使用，日常入住率约30%，逢节假日入住率可达80%以上 香港－愉景湾 香港愉景湾案例总结 启动区战略：通过前期娱乐生活配套、风情广场的打造，营造度假氛围，消除区域陌生感，打造区域形象，结合低风险的多元产品线策略，保证前期回现。 产品线策略：多元产品线降低风险，试验性产品为后期开发提供依据。通过控制面积来控制总价吸引大量投资度假型客户。 客户策略：从前后期看，客户中，投资客户比例较高 规划: 物业排布时，首要保证景观资源利用最大化 启动区选择：景观资源最好，交通最便利，昭示性好的地块。 配套投入：修建沙滩广场与海互动，形成度假氛围，吸引人气，消除区域陌生感 重点研究4： 香港愉景湾 与本项目相似之处 开发初期区域成熟度相近，同属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知差 同属滨海项目，景观资源强势　　 看海朝向不佳，地形复杂　　　　　　　　　　　　　 项目名称 愉景湾 开发商 香港兴业集团 位置 大屿山东北角的大白湾海滨 核心卖点 空气、海景 配套设施 大型购物广场、27洞高尔夫球场、私人游艇会、滩畔长堤及香港最大的私人海滩 产品类型 高层、低座洋房、花园洋房 户型面积 公寓：1~2房：50~80平米，3~4房：130~160平米，别墅：3、4房200~400平米 目前均价 33000元/平米，公寓租金2万/月（香港平均价格） 销售情况 前12期售罄，目前在售13期 客户情况 客户购买目的：6成左右投资（长线投资为主） 出租对象：公司负责租金的“老外白领”，占目前居住人口的50%以上 现居民：34%来自欧洲、23 %来自北美洲、17%来自中国及台湾、10%来自澳洲及纽西兰，8%来自香港及8%来自亚洲其它地区及非洲。 交通 交通：03年前只通水路，距中环码头25分钟，03年后通陆路， 距中环需巴士和地铁换乘约40分钟 其他 占地面积6.5平方公里 建筑面积：67万 容积率：0.8 1期建成于1983年，截至2004年开发第12期，总套数：7000 香港愉景湾——陌生区域建立的高端度假型社区 启动区选址：依托最好的景观资源，奠定项目高端形象，紧靠景区内唯一的交通主干道，保证交通便利，昭示性好。物业排布：景观资源〉朝向 1期 愉景湾道 将启动区选在整个区域中部，依靠中部聚集的人气、兴建的配套和树立的形象带动北南两个区域发展。 低层洋房和高层公寓紧靠交通干道，保证交通便利，排布时海景资源大于朝向 花园洋房保证景观资源的同时兼顾南北朝向，并以高层为与道路之间的屏障，距干道有一定距离，保证私密性。 核心配套区－盘眼 启动区产品——50%快速回现产品+40%实验性产品+10%形象产品+欧陆建筑园林风格，花园洋房奠定项目高端形象。多元产品线降低风险，靠控制面积来控制总价获得众多投资、度假、养老客户的青睐 低座洋房 高层公寓 花园洋房 启动区产品具体分析 公寓 低座洋房 花园洋房 面积 （平米） 48 65 98 120~130 150以上 200以下（173、190） 235 280 户型 1房 2房 3房 3房 4房以上