个人理财课程商铺分类20091225.pptVIP

25、产权证自主性 26、开发商及实力 27、物业管理公司（是否有管理其他知名物业） 28、业主情况　 29、楼盘使用情况 竣工时间 开盘时间 楼 龄 使用年限 剩余年限 30、物业售价（每平方米单价） 31、物业总价 C、资产相关(1) 写字楼投资四十八条 32、首付比例及价格 33、月供 34、月租金 35、现金流 36、交易费用 37、出租回报率 38、是否带租约 C、资产相关(2) 写字楼投资四十八条 39、近五年的租金情况 2004 2005 2006 2007 2008 40、近五年的房价增幅 2004 2005 2006 2007 2008 41、近五年的物业变化 2004 2005 2006 2007 2008 C、资产相关(3) 写字楼投资四十八条 42、目前租客品质描述 43、贷款银行 44、贷款年限 45、贷款利率 46、银行评估价格 47、市场定位 48、是否可改装、改建 C、资产相关(4) 写字楼投资四十八条 写字楼： 杠杆最大化（公司品牌、人脉、信用 现金流的稳定增长率） 商 铺： 现金流最大化 停车场： 现金流最大化 酒店式公寓：自主性，融资能力强。（独立金融 产品） 四种商业房地产的对比 问题： 1、经营主体？ 2、银行贷款？融资能力？ 3、购买次序？为什么？ 谢 谢 ！ 6，查看开发商是否具备“五证” 《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《房屋销售（预售）许可证》 居住用地70年；工业用地50年；教育，科技，文化，卫生，体育用地50年；商业，旅游，娱乐用地40年 7，全面了解产权具有那些权利 购买商铺的标准 8、进行商铺投资，首先要过资金关 9、老城商铺与新区商铺风险各有不同 10、商业讲究成形成市，买铺要看商业气氛，买商铺也要借力（选择靠近大型商场和餐厅的地方买，商业气氛很容易做旺起来） 11、选择在大型居住区内投资有保障 12、选择有特定升值前景的区域和领域，会取得意想不到的升值效果。 购买商铺的标准 1，商业生地，商家不会入住。 2，区域商业面积过大，新商业难以开业。 3，商铺售价太高，导致租金拉高，商铺难以出租。 4，商业用房结构有问题。 “商铺”变“伤铺”四大忌 1，转让借口不诚实 2，行业风险要注意 3，商铺租金契约要确定 4，经营模式有个性 5，盘加盟店需考量 6，人力资源管理很重要 7，保持业务上的人脉 8，商铺内硬件需要注意 9，警惕财务纠纷 10，注意有无假帐 “盘店”要注意的十点风险 1，对投资回报的估算不具有法律效力 2，对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束 3，售后包租涉嫌违法 4，要约定套内面积误差的处理方式 5，一层变两层有风险 6，承租人的权利不容忽视 7，铺位尽量不买 8，土地使用年限应为四十年 9，物业管理要重视 10，有特殊要求的商铺 商铺投资法律问题勿忽视 1、租金回报率分析法。 公式：（税后月租金-每月物业费）X12/购买总房价 比值越大，越值得投资。 优点：考虑了租金，房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊端：未考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。此外，对按揭付款不能提供具体的分析。 投资商铺收益率的计算 2，租金回报率法 公式：（税后月租金-按揭月供款）X12 / （首期房款+期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金，价格和前期主要投入，比租金回报法使用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊端：未考虑前期的其他投入，资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具 投资商铺收益率的计算 1，贷款条件 1）借款人年龄在18-65周岁之间，具有完全民事行为能力 2）借款人具有稳定的职业和收入，信用良好 2，借款额度和期限 1）贷款额为评估价值的50% 2）贷款期限最长不得超过10年 商铺抵押贷款政策 商铺投资二十一条 1、商业位置： ①商业旺区 ②高档住宅区 ③写字楼（消费 集中） ④俱乐部 ⑤酒店 ⑥公园 ⑦除前6点外，不要在其它地方 2、人流量——决定升值空间 做人口调查：5、5、5、 人均收入3000——5000元以上， 步行5—10分钟内， 5万人口数量。 商铺投资二十一条 3、交通便利 现代都市可选择： ①地铁站口 ②公交站口 ③人行多的地方 切记不可选死胡同 商铺投资二十一条 4、广告 一定要有门面广告,从广告统计证明，路牌广告占了广告成功率的90%。（除了两个城市：HK，东