乐陵市场初步调研报告.pptVIP

* * * * * * * * 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 【去库存的时间】截止到2014年11月底现有库存约51.98万㎡，2014年前11个月销售面积37.79万㎡，参考2013年销售面积43.79万㎡，去化库存需要14.9个月； 城市板块解读 重点板块透析 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 【土地库存去化的时间】2010年到2014年11月底出让土地的可建筑面积约352.83万㎡，从2010年截至到现在房屋销售总面积约181.41万㎡，剩余可建筑面积约171.42万㎡，剩余量土地供应量多，市场进入风险大； 城市板块解读 重点板块透析 可建筑面积与销售面积统计（万㎡） 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 合计 可建筑面积 64.99 200.6 65.61 19.09 2.54 352.83 销售面积 24.3 34.88 41.28 37.16 43.79 181.41 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 【商品房成交价格】住宅成交均价保持增长态势，但均价指数则处于市场的低位； 从乐陵商品房纵向比较看，住宅价格始终保持着上涨的势头，但上涨幅度小，与其他开发城市相比，其销售均价处于洼地； 城市板块解读 重点板块透析 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 【板块划分】 根据乐陵各区域特点和住宅价格等因素的影响，将乐陵房地产市场划分为西南新一中板块、老城区板块； 城市板块解读 重点板块透析 西南新一中板块 老城区板块 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 板块 板块四至 板块特点 西南板块 阜盛路以南、兴隆南大街以西，以汽车站与新一中为中心 政府规划的新居住中心、配套资源丰富； 老城区板块 阜盛路以北、云红大街以西，枣城大街以东、北至北外环 具有完善的市政配套，成熟的居住氛围，但旧城改造项目居多，大盘少，居住品质感弱； 【板块特征】 城市板块解读 重点板块透析 一级土地市场 二级住宅市场 城市板块解读 第三章：乐陵住宅市场认知 重点板块透析 【西南城区板块】 作为重点板块的原因： 目标宗地位于西南城区板块，西南板块是规划中的新居住中心且此区域开发项目众多，配套资源丰富，该板块内项目开发运作成熟，项目品质性较强，是城市品质生活不断提升的代表区域； 一级土地市场 二级住宅市场 城市板块解读 第三章：乐陵住宅市场认知 重点板块透析 【板块内项目销售均价】此板块的凤凰城与御景龙山项目的产品类型多样，退台洋房、少量别墅；售价也略高于其他项目，居住品质感强； 西南城区板块在售项目销售均价高于城市整体市场销售均价，普通产品销售均价约为3500元/㎡；洋房销售均价约为4000元/㎡； 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 城市板块解读 重点板块透析 【板块内项目销售均价】乐陵主力面积90-100㎡的两室和110—130㎡三室； 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 120㎡ 幸福公馆 中央世纪城 凤凰城 永基花园 龙山新居 盛世清华园 皇冠花园 东湖丽景 丽景国际 国强花园 百万庄园 星光城 御景龙山 春润华城 翠湖天地 翡翠绿洲 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 城市板块解读 重点板块透析 地址 高新技术产业园（二号路与四号路交叉口） 均价 均价３５００元 /㎡ 开发商 山东青建集团 户型面积 ９３——1６0㎡； 主要客群 乡镇 建筑类型 普通多层、花园洋房、别墅、物流中心 建筑面积 440000平米 占地面积 480亩 装修情况 毛坯 容积率 3.3 项目动态 2011年拿地，楼面价420元/㎡，2012年1月15日开盘，别墅花园洋房基本未售，其余房源已处于尾盘状态 凤凰城： 区域重点项目分析—— 青建凤凰城 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 城市板块解读 重点板块透析 开发商 泰山海通置业 地址 乐陵市新一中东侧地块 均价 均价3500元/平米 体量 300000㎡ 占地面积 238亩 建筑类型 多层、小高层 户型 77——140平米两室，三室 装修情况 毛坯 主要客群 乡镇 项目动态 09年拿地，楼面积460元/㎡，2011年首次开盘，现小区东侧有3栋小高层未动工，7栋未拆迁 泰山现代城： 重点竞争项目分析——泰山现代城 一级土地市场 二级住宅市场 第三章：乐陵住宅市场认知 城市板块解读 重点板块透析 重点竞争项目分析——鲁班御景龙山 开发商 鲁班房地产开发有限公司 地址 兴隆南大街路西 均价 均价3600元/平米 建筑面积 210000㎡ 占地面积 149亩 容积率 2.1 建筑类型 普通多层、花园洋房、小高层、高层 户型 75—