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公允价值计量投资性房地产的问题与对策 　　摘要：本文结合公允价值会计准则，通过研究公允价值计量投资性房地产的现状，对目前亟待解决的问题进行分析。在此基础上，结合我国会计准则与国际会计准则趋同的背景，综合多方面因素考虑，对公允价值计量投资性房地产问题的解决对策展开探讨。 　　关键词：公允价值计量 投资性房地产 问题 对策 　　014年1月26日，财政部发布《企业会计准则第39号――公允价值计量》，该准则重新界定了公允价值的定义，规范了统一的计量标准及相关信息披露原则，基于谨慎性原则对其计量标准设定了限制，确定了有效估值技术方法并以可观察值取代不可观察值进行计量。该准则提高了公允价值计量属性在我国应用的可操作性，也将对采用公允价值计量投资性房地产的企业产生较大影响。在准则国际趋同的背景下，虽然目前投资性房地产的公允价值计量模式本身具有一定的优势，但由于我国经济情况和市场环境较为复杂，其运用仍面临诸多困难。 　　 一、公允价值计量投资性房地产的现状 　　 《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定，在对投资性房地产进行后续计量时，可以选择成本模式或公允价值模式。然而，以上市公司为例，通过对2007年至2013年数据进行统计（见下页表1），可以发现持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值模式进行后续计量的相对较少。 　　 　　 从表1可以看出，随着拥有投资性房地产公司数量的增加，采用公允价值计量公司数量也不断增加，但总体占比依旧低于5%。其中，许多拥有投资性房地产且满足活跃的房地产交易市场公允价值可以可靠取得条件的公司，却未采用公允价值模式进行计量。此外，从上市公司报表附注也可以发现，其投资性房地产公允价值的确定方法包括房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格和实地调查取得的价格三种，而采用第一种方法的公司较多。 　　 二、公允价值计量投资性房地产面临的问题 　　 （一）估值技术不完善。估值技术的有效运用是公允价值计量投资性房地产准确性的根本保证，估值结果的准确性则是保证公允价值广泛运用的前提。《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。 　　 就市场法而言，要求对活跃市场当前的状况、地理位置或其他限制条件进行分析调整，但由于我国地域辽阔且地区间的经济发展不同，导致价格差异较大，并且活跃市场并非是普遍存在，而相关信息均是相对而言，故很难对房地产的公允价值进行估值，因此该方法难以适用于我国复杂的经济社会环境和相对不完善的资本市场。就收益法而言，当企业现有房地产资料不适合作为企业现金流量取得的依据时，该方法无法适用。就成本法而言，对于投资性房地产的功能性贬值以及经济性贬值很难具体测量，因此也无法估计折旧贬值。而现行的重置成本法以历史成本为依据，也无法应对房地产市场未来价格走向不明的状况。 　　 （二）信息获取成本高。采用公允价值模式计量时，需要考虑信息获取成本的问题。目前我国房地产市场不够完善，为保证评估价格的公允性，企业一般会选择聘请外部的专业人员对房地产项目进行评估，而这种按劳务计费的评估方式，将会增加企业获取信息的成本。虽然按照工作量大小分层级收费的方式较为合理，但聘请专业人员势必会增加一笔为数不少的费用，从而加重企业的经济负担。 　　 （三）会计人员工作量增加。在成本模式和公允价值模式两种计量模式下，企业上交所得税的金额相同，但运用公允价值模式计量时，会导致所得税费用及递延所得税负债增加，故需要对会计和税法差异进行相应的调整，这无疑增加了会计人员的工作量。而在会计实务中，虽然可以利用公允价值后续计量不计提摊销或折旧的方式，减少当期费用从而操纵账面利润，但无法运用折旧及摊销达到抵税的作用，从而间接加大了税收成本。 　　 （四）企业经营风险增加。企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，不再对其计提折旧和减值准备，且期末公允价值与账面价值差额计入变动损益。然而这部分未实现收益必然会影响企业的经营成果并导致利润波动。在房地产市场频繁变动的背景下，无疑会使企业的经营风险增加，而经营的不稳定性也会影响其利益相关者的判断，从而对企业的市场形象产生进一步影响。同时，经营风险的增加也会对企业规划布局产生不利影响，对未来生产和经营产生不稳定推动力。 　　 （五）市场监管不足。由于现阶段我国房地产市场交易活跃度有限，企业在公允价值确定过程中过多考虑主观因素影响，存在上市公司利用公允价值后续计量模式操纵利润从而实现盈利的现象。尽管《公允价值计量》准则在信息披露方面进行了明确规定，但我国法律在会计舞弊以及舞弊责任明确、处罚机制等方面仍有待完善。例如证监会、国家财政部门和审计部门的监管力度