怀化2009年黔城世纪广场下阶段营销推广案.docVIP

世纪广场下阶段营销推广方案 一、现状分析 房地产市场持续低迷，消费者持紧缩策略，观望谨慎态度，形势依然不容乐观。东方广场，枫林，芙蓉春天的入市对本案形成直接冲击，而本项目又不存在顶端优势，而且价格不菲。另黔城人气严重不足，入住率低，消费人群有限。前阶段招商成果不明显，难以带动销售，现来访量少，成交量低。 世纪广场从去年4月26日开盘至今年2月份，只销售住宅70多套，占总售套数比例的60%销售面积约为9580㎡，商铺销售20套占总售比例的13%。目前的销售本应属尾盘销售阶段，所剩住房楼层及区位都较差，商铺受大局势的影响，且商铺面积总价都高于黔城市场价格，以当地的居民的生活水平，相当一部份是没有能力承受的，鉴于种种原因，现交房在即，为了尽快完成销售任务，保障资金及时回笼，进一步展开招商，以租赁带动销售。 二、商业竞争分析 目前，城市虽然人气不是很足。但从走访中也可发现，大型商业及品牌店的经营情况也是非常乐观的，例如（七匹狼、柒牌、以纯等）。从本项目所在的片区人口来看，本片区属于新城区，附近政府机关云集，在1000米内也存在部分品牌店及主力超市，本片区实际居住人口已达10000人，占城镇总人口的43％，如果全部入住，则占到全镇人口的60％以上。因此，居民居住的重心已在东移，大部分综合消费能力强的有地位、有钱人已成为该片区的主人。现将本案与其他商业对比如下： 本案 1、市政府唯一规划的情景步行街 2、地处黔城未来发展极核地带，具有无可比拟的地理位置优势 3、规模巨大、功能齐全，并于2009年交付使用 4、周边消费潜力大 芙蓉春天 1、具备一定的规模优势 2、周边消费潜力大 3、项目内部住户较多 东方广场 1、离芙蓉大道近，1—2年内商业人气较旺 2、具备大的商业规模优势 飞龙广场 已经开业，是当地唯一的大型商业，目前没有大的商家与其竞争 从以上竞争分析中我们可以得出结论，在未来2—3年内，芙蓉路商圈辐射范围内入驻大型零售业有非常大的可能性，而处于珠山区域中心地带——开元大道范围内，由于强大的消费人群的进入，加之政府的高度重视（政府90%都在此范围内），势必将形成新的商圈。 三、营销策略 1、以招商带动销售 A、项目定位 项目被列为洪江市人民政府重点项目，本商业中心10万平米的黔城龙头地王，旨在打造一个集衣、食、住、行、娱乐于一体的综合性城市生活中心，引领一种便利，舒适，时尚，新颖和物有所值的mall生活新方式，庞大的购物休闲规模，无可媲美的市场经营环境，美不胜收的空中花园以及景色优美的绿化带，使这里成为无可替代的最具活力的商业中心和商住两用小区，成为黔城商贸发展的中心地带。 B、业态分布 * 品牌生活超市：日常生活用品 * 百货：珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、家居、主题性专卖、皮具、箱包 * 餐饮：冷饮.咖啡馆、酒楼、茶艺馆、美食、小吃一条街 * 娱乐：超级影院、卡拉ok厅、歌舞厅、游戏城、保龄球馆、酒吧等 * 休闲：书店、音乐城、文化廓、水族馆 * 服务：美容美发、桑拿、洗衣店、旅馆、摄影冲印、健身、药店、足疗保健等 * 修理：家电维修、电脑、手机维修 * 商务：商务服务中心、银行、证券、基金 C、功能分区 一层 百货 商务 修理 二层 超市 餐饮 娱乐 2、抓节点，搞促销 以即将交房为主题，推出10套特价商铺，让客户有利可图，提起兴趣 四、推广形式 由于本案开盘时间较长，广告热度已经很低，项目急需集聚人气和散播知名度，本司建议通过以下途径带动现场人气。 1 市内派单和邻近县城，乡镇广告车宣传。 主要传播招商优惠政策和促销活动 操作 1）派单 时间2月23日—24日 地点： 黔城 洪江区 2）广告车宣传 时间2月25日—27日 地点： 安江 邻近乡镇 2 短信传播 在怀化市/洪江区/黔城/安江区域投放短信，内容以招商和优惠活动为主题 3 户外大牌投放 更换黔城区内户外广告大牌，内容以招商和优惠活动为主题，再次引发受众对项目的关注 4 电视或电台 洪江区电视及电台投放，内容以招商以及优惠活动为主题（视工期的完成度以及招商的具体情况而定发布开业信息） 建议本项目 “招商先行，租售并举”，以核心租户（黔城本地大中型零售商）的入驻来带动人气。 五、目标定位 招商对象定位 因本项目定位于“市政府唯一规划的情景步行街”，经营者应定位为： 次主力店+品牌店+社区配套 2、招商对象分析 次主力店：品牌超市大卖场 超市本身具备强大的聚集人流作用。利用品牌超市引导作用，零售业全面开放，通过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者的威力。 品牌店：国内知名服饰品牌、