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小议“营改增”给房地产开发企业带来的影响 　　【摘 要】从2012年开始的第一批试点纳税人“营改增”到2016年5月1日，房地产企业、建筑行业也纳入了“营改增”范围，这对于房地产企业来说，企业内部需要考虑的是该如何快速适应调整将企业的税负从价外税转换成价内税，以及相应的税率变化这一系列的问题。企业外部则需要考虑随着全国“营改增”税收体制改革的逐步深入，对口的建筑业企业成为增值税纳税人也势在必行。那么房地产企业在经历“营改增”时与对口行业如何衔接发票问题，以及面对“营改增”所带来的变化时，又房地产企业与建筑行业企业之间需要做什么样的配合调整呢？本文将就上述方面进行论述。 　　【关键词】“营改增”；增值税销项发票；增值税进项税票 　　一、增值税和营业税的区别 　　首先从定义来看：增值税与营业税是两个独立而不能交叉的税种，即所说的：交增值税时不交营业税，交营业税时不交增值税。同时，增值税属于国税征收管理范围，是中央地方共享税，中央分享75%，地方分享25%，而房地产行业的营业税属于地方税。 　　其次，从计税依据不同来看：营业税是价内税， 它的缴纳原则是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数的，不存在“扣除”上一环节费用的问题。而增值税是价外税，所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含增值税的收入。 　　二、房地产企业所面临的五大挑战 　　1.在政策过渡阶段可能遇到的问题 　　2012年1月1日起，从上海开始试行“营改增”，到2016年开始全国更多行业开始实施“营改增”，特别是建筑业与房地产行业的税制改革的开展，给这两大行业的财务人员及其配套人员带来了极大的挑战。目前佛山地区的国家税务局，规定在2016年5月1日正式推行房地产行业的“营改增”，在目前的过渡阶段因为存在着进销税票的获取及抵扣时间问题，国家税务局为了避免之前开发的一些房地产企业承担过重的税负，现推行了一些过渡性政策。政策的内容包括在2016年4月30日之前取得建筑许可证的企业，可以选择简易计税，即企业还是按照销售收入的5%来缴纳增值税，但是不能做任何抵扣。2016年5月1日后取得建筑许可证的房地产企业必须执行新的税收政策，即按11%缴纳增值税，但是所开发土地对应的土地成本是可以在销售额中进行抵扣的。“营改增”之后，因为增值税属于价外税，所以需要财务人员在计算税负时要进行转换。首先财税人员要将含税价折算成不含税的价格，然后乘上税率算出实际应缴纳的销项税额，另一方面进项税额的抵扣环节也要注意很多事项。比如对进项税票合法性，有效性的审核以及对应可抵扣税额的计算。这些都对财务人员税务方面的业务能力有比较大的要求。 　　2.建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商。 　　假设建筑企业的工程毛利率10%，工程结算成本中，原材料约占55%，人工成本约占30%，机械使用费5%，其他费用占比不超过10%，如果全年的收入10000万元，成本9000万元（营业收入和成本均含增值税），在“营改增”前，应缴纳营业税为300万元（10000×3%）。“营改增”后，因为人工成本往往不能抵扣进项税额，在原材料等进项税额抵扣后，根据相关税率计算得出，销项税额为991万元{10000/（1+11%）*11%}，假设全部原材料和机械使用费都可以取得相应的进项税票（小规模纳税人为3%，一般纳税人为17%），若供应商为小规模纳税人，其开出的可抵扣的增值税票可抵扣金额为：10000*60%/（1+3%）*3%=174.76万元，若供应商为一般纳税人，则其开出的增值税票可抵扣金额为：10000*60%/（1+17%）*17%=871.79万元。可见，建筑公司与小规模纳税人合作和与一般纳税人合作，所取得的可抵扣的进项税票金额相差甚远。实际情况是，在建筑行业由于层层分包，需要的原材料种类较多，供应商参差不齐，企业难以取得所有进项的增值税发票。再加上人工成本高却不在抵扣之列，所以建筑公司的税负有可能会上升，为了确保企业自身的利润，建筑公司肯定会将上升的税负转嫁到房地产企业。 　　3.增值税进项税票获取有难度 　　材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限，增加抵扣增值税的重点是要能取得“上家”的进项增值税票，但现实操作中很多问题根本无法解决 　　由于营业税是不用考虑购进货物发票的抵扣的，房地产企业原先对购进货物的票据管理也相应地存在着一定的松懈，但现在“营改增”之后，但是增值税抵扣却对增值税发票有着严格的要求。这就要求房地产企业会缩