北京中关村西区23号地块项目建议书可行性研究报告_84p.docVIP

中关村西区23号地 项目建议书 代可行性研究报告 北京中设泛华工程咨询有限公司 二〇〇六年八月四日 目 录 第一章 总论 1 1.1项目概要 1 1.2研究工作的依据和范围 1 1.3主要建设条件 2 第二章 项目背景与必要性 7 2.1项目单位概况 7 2.2项目背景及必要性 8 2.3项目发展概况 12 第三章 市场需求预测 13 3.1市场供求现状 13 3.2市场前景分析 14 第四章 建设规模及经营方式 16 4.1建设规模及经营范围 16 4.2经营方式 16 第五章 建设条件 18 5.1场址选择原则 18 5.2地形地貌 18 5.3工程地质与水文 19 5.4气候条件 20 5.5社会环境条件及城镇规划 21 5.6交通运输条件 22 第六章 建设方案 23 6.1工程组成 23 6.2土建工程 23 6.3保鲜库设备 24 6.4成本估算 25 第七章 环境影响评价 27 7.1项目对环境影响分析 27 7.2环境保护措施 27 7.3环境影响评价 28 第八章 企业组织、劳动定员、安全卫生 30 8.1企业组织及工作制度 30 8.2劳动定员 30 8.3人员来源 30 8.4安全卫生 30 第九章 节约能源 34 9.1节水措施 34 9.2节能措施 34 第十章 项目实施进度建议 35 10.1项目建设期 35 10.2项目实施进度计划 35 第十一章 投资估算和资金筹措 36 11.1投资估算依据 36 11.2建设投资估算与资金筹措 36 第十二章 财务评价 38 12.1财务评价依据及说明 38 12.2营业收入与税收估算 38 12.3利润总额 38 12.4财务评价结论 38 第十三章 社会评价 39 13.1项目对社会的影响分析 39 13.3社会效益 40 13.4社会风险分析 40 13.5社会评价结论 41 13.6国民经济状况 41 13.7国民经济评价结论 42 第十四章 风险分析 43 14.1项目不确定因素识别 43 14.2项目管理风险 43 14.3社会风险 43 14.4财务金融危险 43 第十五章 项目招标 45 第十六章 可行性研究结论与建议 46 16.1结论 46 16.2项目综合效益 47 16.3建议 48 第一章 1.1项目概况 （一）项目名称 中关村西区23号地 （二）项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）。 （三）项目建设内容 中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。 （四）项目组织运营过程 中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。 　 （五）项目投资收益 经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。 根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为： 税前 全投资财务内部收益率 % 19.3 全投资财务净现值(Ic=10%) 万元 13517 全投资静态回收期 年 1.95 全投资动态回收期 年 2.09 全投资投资利润率 % 17.65 税后 全投资财务内部收益率 % 12.49 全投资财务净现值(Ic=10%) 万元 3580 全投资静态回收期 年 2.04 全投资动态回收期 年 2.2 全投资投资利润率 % 10.87 上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。 （六）项目融资 中关村西区23号