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【Thanks】 小结3： 星河·国际面临着来自华侨城板块、香蜜湖板块、环海湾板块同质项目的激烈竞争。 星河·国际面临着来自区域内（中心区）同质项目的激烈竞争。 深圳目前市场，已形成四足鼎立、强敌环绕之势。 我们要突围！！！ 看看我们的对手！ 他们在做什么？ 项目名称 黄埔雅苑三期乐悠园 规模 134，466 m2 主力户型面积 77-169 m2 均价 9，200元/ m2 总价 70.8-155.5万元 工程进度 15层 入市时间 发售中 推广方向 l大社区、大配套，优越地段 l优秀品质、优秀品牌（顶尖优越 唯我独享） 黄埔雅苑三期乐悠园 ? 项目名称 碧海云天 规模 30万m2 主力户型面积 134-256m2 均价 8,500元/ m2 总价 114-218万元 工程进度 封顶 入市时间 5月1日开盘 推广方向 l?????? 深圳人居形象大使 l?????? 与国际接轨的滨海后花园 l?????? 华侨城概念 碧海云天 ? 项目名称 阳光带.海滨城 规模 32万m2 主力户型面积 93-170 m2 均价 7,000元/ m2 总价 65-119万元 工程进度 10层 预计入市时间 2002年6月认购,7月开盘 推广方向 l?????? 滨海概念(我在 海在 阳光在) l??双重景观和三重景观 阳光带.海滨城 ? 项目名称 中海深圳湾畔 规模 175548.62 m2 主力户型面积 73-141 m2 均价 75,00元/ m2 总价 55-106万元 工程进度 封顶(部分立面) 入市时间 2002年5月1日 推广方向 l?????? 华侨城概念 l?????? 建设部重点实施技术示范工程 中海深圳湾畔 ? 项目名称 世纪村二期如意府 规模 10万m2 主力户型面积 90-156 m2 均价 8,000元/ m2 总价 72-125万元 工程进度 封顶 入市时间 2002年1月30日 推广方向 l 户户阳光花房(21世纪. 住宅创新成就) l? 中庭园林(5万m2,7.5米架空层) l? 华侨城概念 世纪村二期如意府 我们怎么办？！ SWOT分析 优势： 地段的特殊性 区域配套 园林平台、外立面等 劣势： 片区形象 生活氛围不足 目前交通障碍 楼花 机会： 宏观经济情况 中国加入WTO 深圳地产诚信缺乏 威胁： 中高档住宅推出量激增 相近片区的景观住宅竞争 相近片区低价楼盘的竞争 CBD的不成熟性 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 1、分阶段展示，价值最大化 2、诚信宣言，树立诚信形象 1、理性入市，活爆开场 2、改变市场运行规则——必杀技 优势（S）： CBD特殊地理位置 区域配套 园林平台、外立面等 劣势（W）： 片区形象 生活氛围不足 目前交通障碍 楼花 机会（O）： 宏观经济情况 中国加入WTO 深圳地产诚信缺乏 威胁（T）： 供应量 景观、价格竞争 CBD的不成熟性 我们的战略 1、抢时间，避免分流 2、产品领先/形象领先战略——凸出 1、CBD生活价值挖掘 2、远期价值展示 我们的策略总纲： 策略一：抢时间,抢占市场份额的市 场策略 策略二：产品领先、形象领先的竞争 战略 策略三：分阶段展示，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略 策略解析一： 我们已经做了什么？ 【产品领先、形象领先的竞争战略】 CBD国际生活领域 凸 【形象定位】 outstand 波特曼共享空间 领域平台 国际卫星接收系统、 第一太平戴维斯物管 许李严外立面设计 国际品牌厨卫展示 童子军训练营 white shoes Black Shoes 三维仿真系统 体验样板房 诚信宣言 四国CBD名盘获奖活动 《领域》/《空间》/《9000》 《方式》/《街区》 三维仿真系统 体验样板房 CBD城市论坛 【产品领先/形象领先】 outstand 策略解析二： 我们的销售组织策略 【抢时间,抢占市场份额的市场策略】 【销售组织纲要】 卖卡 /积累 派筹/筛选 宣言/出击 选房/转化 开盘/热销 秋交会推广 8.14 9.10 9.20 10.12 10.19 11.16 认购期 选房、开盘期 时 间：8月14日 关键行动：销售人员进场 销售VIP卡/登记意向客户 【行动一】 关键条件： 销售人员到位 临时售楼处 咨询电话 报纸炒做 楼体条幅