第七章-房地产面积测算.pptVIP

房屋使用面积 房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。 1998年7月20日中华人民共和国“城市房地产开发经营管理条例”规定：商品房销售应签订合同，合同中应载明商品房的建筑面积和使用面积。 房屋用地面积 指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。其中包括供休憩和满足生产或生活需要的空间面积，还包括出入专用的室外道路、绿化、停车场、院内空地及其围护物等的全部土地面积，但不包括下列土地的土地面积。 a)无明确使用权属的冷巷、巷道和间隙地； b)市政管辖的公用道路、街道、巷弄等公用土地； c)公共使用的河涌、沟渠、排水沟道； d)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围内核定需要作市政建设的用地； e)其他按规定不计入用地面积的土地面积。 用地面积以丘为单位进行测算。 1 计算全部建筑面积的范围 a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的范围 商住楼共有建筑面积的分摊方法： （1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面积=住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积+商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积； （2）住宅总的共有建筑面积=住宅部分分摊的幢共有建筑面积+住宅部分本身建筑面积，再类比住宅楼分摊方法进行分摊。 （3）商业总的共有建筑面积=商业部分分摊的幢共有建筑面积+商业部分本身建筑面积，再按各层套内建筑面积依比例将其分摊至各层，加上各层共有建筑面积后以住宅楼分摊方法分摊至各套。 商业部分各权属单元的面积分摊细则 层分摊面积=层套内建筑总面积×层分摊系数（k1=（商业部分分摊到的幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分套内建筑面积+商业部分各层共有建筑面积）； 各权属单元的分摊面积=权属单元套内面积×权属单元分摊系数（k2=（层分摊面积+层内共有建筑面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和。 多功能综合楼共有建筑面积的分摊，先确定各功能区域范围，再参照商住楼的分摊方法进行分摊。 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法： 例1 某住宅楼实测尺寸如下表所示，其中首层101,102房间套内建筑面积均为54.89㎡，二层如201,202房间套内建筑面积均为52.18㎡，三至九层01,02房间套内建筑面积分别为52.18㎡， 53.45㎡。试计算各套房屋建筑面积。 功能 门牌 层 行序 功能套内面积 功能共有面积 不应分摊面积 分摊前功能面积 住宅 #1 1-9F 1 953.55 100.56 1054.11 10F 2 9.12 9.12 Σ 953.55 109.68 1063.23 例题详解 1、计算出住宅分摊系数K; 2、计算出共有面积分摊及单元总面积； 3、利用公式为：K=功能共有面积和/功能套内面积和=109.68/953.55=0.115，共有面积分摊=各套内面积× K 。 首层各单元面积㎡ 门牌 房号 套内面积 共有面积分摊 单元总面积 #1 101 54.89 6.31 61.20 102 54.89 6.31 61.20 Σ 109.78 12.62 122.40 3-9层各单元面积㎡ 2层各单元面积㎡ 门牌 房号 套内面积 共有面积分摊 单元总面积 #1 01 52.18 6.00 58.18 02 53.45 6.15 59.60 Σ 106.63 12.15 117.78 门牌 房号 套内面积 共有面积分摊 单元总面积 #1 201 52.18 6.00 58.18 202 52.18 6.00 58.18 Σ 104.36 12.00 116.36 分摊余数=117.78×7+116.36+122.40-1063.23=-0.01㎡ 思考题 有一商住楼#1首层，二层为商场，首层商场未分铺，二层分为18个铺位，#3门牌3-26层为住宅，消防中心、水箱间、配电室、水泵房为大楼共有，测量结果参见下表，请计算商场各铺位、住宅各套房屋建筑面积。 功能 层 行序 功能套内面积 功能共有面积 栋共有面积 功能共有 不应分摊面积 分摊前功