房地产现状分析及需求预测.doc

房地产现状分析及预测 图1 35个城市的聚类分析 从上述聚类分析过程可知，样本完全有效，35个城市被分为三大类： G1：重庆 G2：北京、上海、深圳 G3:太原、贵阳、哈尔滨、济南、长沙、石家庄、长春、厦门、呼和浩特、银川、海口、福州、南昌、乌鲁木齐、兰州、大连、郑州、昆明、沈阳、南宁、合肥、青岛、南京、广州、武汉、成都、西安、杭州、天津 其中，重庆属于第一类，该城市为我国的一线城市。随着其直辖市地位的确立，中心城市的效益日渐显现，对周边城市乡村的经济拉动作用逐渐增强，综合发展水平位居前列，远超其他沿海城市及内陆城市，吸引了广大投资者和住户，使得其销售面积远远领先于其他地区达到4817.56万平方米，居于第二位的哈尔滨其销售面积仅为2382.20万平方米；但其商品房平均销售价格仅高于贵州，西宁，银川三地，为5569元/平方米。相对于北京降低了233.14个百分点；本年完成投资3012.78亿元，仅略低于北京3483.40亿元；其政府扶持力度大，房屋施工面积和竣工面积分别为26251.89万平方米和3804.36万平方米，都高于其他地区，其房地产业发展良好。第二类中包含的城市仍为我国的一线城市，经济发展好且为区域中心，其房地产业发展较快，但促使房价上涨的诸多因素集中释放；供应成本上升推动房价上涨；房地产开发机构对信息的操作放大了市场失衡状态，商品房平均销售价格远高于二三线城市，其中北京为18553元/平方米，上海为16420元/平方米，深圳为24402元/平方米，增加了人们买房的压力；其销售面积分别为1903.11万平方米，2382.20万平方米，588.58万平方米，远低于重庆。第三类包含的城市房地产发展水平与第一、二类城市相比靠后，存在诸多不足。其各项指标都低于前两类城市，其中兰州销售面积仅有253.46万平方米，不足重庆的5.26%;西宁商品房平均销售价格为4628元/平方米，不足北京的30%；西宁本年完成投资195.58亿元，仅占重庆6.49%，一方面政府扶持力度不足，另一方面与当地经济发展有很大关系[3]。 由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早，其无论是房地产施工面积还是房地产竣工面积，都大大领先于中西部。中部的增长速度除了销售额明显高于全国平均水平，基本处于领先水平。由于东部地区土地资源紧缺，房地产价格逐步上升和竞争日趋激烈，一些房地产开发商的投资渐渐向中西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是近年来中部经济得到大力发展，中部的各项指标除销售额的增长速度均高于其他地区。 （二）房屋新开工面积与竣工面积分析 图 2 面积分析 在图2中可以看出，三个指标大致都呈上升趋势。在1998年我国开展住房支付改革初，新开工面积为20387.9万平方米，房屋竣工面积为17566.60万平方米，其差额为2821.30万平方米，相差较小。随着经济的发展，从2001年开始有了差额，并且在逐年增大，2001年新开工面积为37394.1765万平方米，房屋竣工面积为29867.36万平方米，其差额为7526.81 万平方米，是1998年差额的2.67倍。到2006年差距明显增大，新开工面积为79252.8306万平方米，房屋竣工面积为55830.92万平方米，其差额为23421.91 万平方米，是1998年差额的5.19倍。到2012年三项指标都有所下降，但到2013年又再次回升，超过了2011年[3]。 三、1998年到2013年主要指标增长率分析 各指标增长率如表1所示： 从表1中可以看到：各指标的增长率变动较大，存在极大不稳定性，与我国经济的发展和国家政策有着极大的关系。尤其在2008年金融危机的冲击下，我国经济受到极大影响，房地产业的发展受阻。各项指标都呈现下降趋势。其中商品房销售额呈现负增长。 表1 房地产主要指标增长率 单位：% 年份 企业个数增长率 本年完成投资增长率 房屋施工面积增长率 房屋竣工面积增长率 全社会住宅投资增长率 商品房销售额增长率 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 5.68 5.98 8.24 10.37 13.81 59.58 -4.98 4.30 6.49 40.06 -8.17 5.98 3.76 1.63 1.76 13.5